Как смятаме

Какво е оценката и какво не е

Резултатът е ориентировъчна автоматизирана оценка: очаквана цена при продажба, обхват около нея и препоръчителна цена за обява. Смята се по обявени цени и по въведеното от вас, без оглед на имота.

Не е оценка по Закона за независимите оценители, не е данъчна оценка и не може да се ползва пред банка, съд, нотариус или НАП. За тях е нужен независим оценител, вписан в регистъра на КНОБ: вижте колко струва оценка от независим оценител.

Данните

Източникът са публични обяви за продажба и за наем, събрани на 11.11.2026 г. След премахване на дубликатите (същото място, вид, площ, цена и етаж) и на очевидно грешните стойности остават 121 612 обяви за продажба и 10 036 за наем, от 2 870 населени места и 790 квартала.

При оценяването на модела отпадат още 1 801 обяви с цена на над 3,5 стандартни отклонения от очакваната. Така моделът, сравнимите обяви и медианите в цените по градове стъпват на 74 706 апартамента, 20 324 къщи, вили и етажи от къща и 24 781 парцела.

Моделът

Моделът е хедонична регресия: разлага обявената цена на квадратен метър на приноса на всеки признак — вид, площ, етаж, година на строеж, отопление и думи в текста на обявата. При къщите влиза и дворът, при парцелите — регулацията.

Коефициентите се оценяват вътре в един и същ квартал (или населено място, ако няма квартали). Така разликите между местата не се просмукват в ефекта на етажа или годината.

Ефектът на мястото се гради на слоеве: вид на мястото (областен град, малък град, село, курорт) → област и вид → населено място → квартал. Всеки слой добавя средното отклонение на своите обяви, свито към по-горния слой, когато те са малко: квартал с 8 обяви получава половината от своето отклонение, с 80 — около девет десети.

Коефициенти за апартаментите

Процентите са разлика в обявената цена на квадратен метър при равни други условия. Площта действа отделно: в София 10% по-голяма площ значи около 2,6% по-ниска цена на квадратен метър. Всички коефициенти са в отворените данни.

Сравними обяви

За всеки имот взимаме до няколкостотин обяви от същия квартал, най-близки по площ. Ако са малко, добавяме квартали със сходно ценово ниво, а за малко населено място и подобни места в същата област.

Всяка сравнима обява се приравнява към вашия имот: цената ѝ се коригира с измерените от модела разлики в площ, етаж, година и вид. После обявите се претеглят по сходство (друг квартал, вид, десетилетие или по-различна площ тежат по-малко) и се взима претеглената медиана.

Крайното ниво съчетава модела и сравнимите, чиято тежест расте с броя им: при апартаментите стига до 75%, при къщите и парцелите до 60%. При по-малко от три остава само моделът. Вижте примерната справка.

Корекции за онова, което обявите не казват

Състоянието, обзавеждането, строителството, асансьорът, терасата и гледката не личат еднакво от обявите. Затова ги питаме вас и ги прилагаме като отделни корекции с етикет.

• „Данни“ — процентът е измерен в обявите. За основен ремонт: −11,5%. След ремонт: 70% от измерените +9,6%, защото и сред останалите обяви има ремонтирани жилища. Пълно обзавеждане: +4%. Панел: −3,9%; ЕПК: −5,7%.
• „Практика“ — пазарна практика, която обявите не измерват. Без асансьор над третия етаж: около −2% на етаж, най-много −10%. Голяма тераса: +2%. Панорамна гледка: +3%, в курортите +6%.

Гараж и паркомясто

Гаражът и паркомястото влизат като сума, не като процент. По 627 самостоятелни обяви от ноември 2026 г. медианата за гараж е 47 150 € в София, 31 000 € в Пловдив, Варна и Бургас и 23 500 € в другите градове; за паркомясто — 31 500 €, 21 200 € и 15 000 €. Добавяме с около 15% по-малко: продаван с жилището, гаражът не носи пълната си цена.

От обявена към очаквана цена

Сделките се сключват малко под обявените цени. В София средната отстъпка за януари–септември 2026 г. е 2,2% (Primo+), а през третото тримесечие 55–60% от сделките в София, Пловдив и Варна са под обявената цена (Адрес).

Затова приспадаме очакван пазарлък: 2,5% за апартамент в София, 3% в Пловдив, Варна и Бургас, 4% в останалите градове и 5% в курортите; 5–7% за къщи и 7–9% за парцели. За къщите и парцелите публикувани данни няма и процентът е по практика. Вижте наръчника обявена срещу реална цена.

Обхват и доверие

Обхватът около оценката се разширява, когато сравнимите обяви са малко или цените им са разпръснати, когато мястото липсва в данните и когато имотът е къща или парцел. В обратната проверка (всяка обява, оценена без самата нея) обявената цена попада в обхвата в 57,7% от случаите при апартаментите, 55,8% при къщите и 46,2% при парцелите.

Доверието тръгва от 90 и пада при малко сравними обяви, разпръснати цени, непосочен етаж или година, курорт и място извън данните. При къща моделът не дава над 68, при парцел над 48.

Точност

Точността мерим спрямо обявени цени: данни за сделки нямаме и точност спрямо тях не твърдим. Моделът се оценява без 15% от обявите и после ги прогнозира.

• Апартаменти: медианна грешка 12,5%; 41,5% от прогнозите са в ±10%, 70,6% в ±20%. По места: София 11,3%; Пловдив, Варна и Бургас 12,0%; други градове 12,9%; курорти 16,1%.
• Къщи: медианна грешка 30,4%; в ±20% са 34,1%.
• Парцели: медианна грешка 43,6%; в ±20% са 24,3%.

Обратната проверка мери цялата оценка, модел плюс сравними: при апартаментите грешката е 11,8%. Числата са в края на страницата.

Наем и доходност

За апартамент очакваният наем стъпва на медианния обявен наем на квадратен метър за същия вид жилище в квартала, а при малко обяви — в населеното място. За къща и където няма обяви за наем той се извежда от типичната брутна доходност (12 наема спрямо цената). По обявите за двустайни тя е 4,5% в София, 5,7% в Пловдив, Варна и Бургас, 5,2% в останалите областни градове и 5,6% в курортите. Данъци, ремонти и празни месеци не са приспаднати.

Ограничения

• Обявени цени, не сделки. Пазарлъкът е приспаднат по допускане, не по измерване.
• Места с малко обяви. Там оценката се опира на областта и вида на мястото; обхватът е широк, доверието — ниско.
• Къщи и парцели. Всеки имот е различен, а грешката е два и половина до три и половина пъти по-голяма, отколкото при апартаментите. Числото е начало на разговор с брокер или оценител.
• Каквото показва само огледът. Действителното състояние, разпределението, шумът, точната улица и документите не влизат в модела — той вижда квартала, не адреса.

Обновяване на данните

Данните са извадка към определена дата и не се обновяват на живо. Датата — сега 11.11.2026 г. — стои на всяка страница и във всяка справка. Обновяваме ги периодично; тогава оценяваме модела и мерим точността наново.

Писменият анализ в справката

Накрая автоматизиран анализ на текст чете числата на оценката и свободната ви бележка, например че има наемател или сменена инсталация. Обяснява с думи как е получена цената и може да коригира числото на модела с най-много ±10%, само при конкретна причина, която моделът не вижда. Всяка корекция се записва в справката с процент и мотив. Без причина числата остават точно тези на модела.

Обратна проверка в числа

Всяка обява от извадката е оценена без самата нея — така, сякаш собственикът ѝ е попълнил формата — и препоръчаната цена за обява е сравнена с действително обявената. Проверката е от 11.11.2026 г.

При апартаментите грешката е 10,9% в София, 11,2% в Пловдив, Варна и Бургас, 12,8% в останалите градове и 13,9% в курортите. Сравнението е с обявени цени: две на пръв поглед еднакви жилища често са обявени с десетина процента разлика, така че част от тази грешка е в самите обяви, не в оценката. Собственикът знае за имота си повече, отколкото казва една обява — затова оценката с попълнено състояние и подробности обикновено е по-близо от тези числа.