Обявена срещу реална цена: колко е пазарлъкът

Колко е разликата според данните на агенциите

Официална статистика за разликата между обявена и платена цена няма. Публикуват я агенциите за собствените си сделки, затова числата важат за техните клиенти. Посоката обаче е еднаква: отстъпките са малки като процент и зачестяват.

Данните са на „Адрес“; по тях най-честата отстъпка в София е около 5 000 €. За София има и среден процент. За януари–септември 2026 г. отстъпката върху всички сделки е средно 2,2% срещу 1,1% година по-рано, а точно на обявената цена са сключени 43% от сделките срещу 55% (Primo+).

Защо средният процент подвежда

Средните 2,2% включват и сделките без никаква отстъпка. Ако цялото намаление идва от останалите 57%, при тях то е средно около 3,9%.

Процентът зависи и от цената на имота. При жилищата до 150 000 € в София само 10% от сделките минават без отстъпка. Отстъпка от 5 000 € е 2,8% при обявена цена 178 000 € — медианата за двустаен апартамент в София в нашата извадка — и 5% при 100 000 €.

Затова един процент за целия пазар не върши работа. Нужни са поне три: за вида имот, за мястото и за ценовия клас.

Откъде идва разликата

Продавачът залага запас за преговори, а купувачът очаква да го получи — това е първата причина. Втората е по-малко видима. Обява с реалистична цена се сваля бързо, а завишената остава с месеци. Затова във всяка снимка на пазара завишените обяви са повече, отколкото сред сключените сделки. Това е причина да не приемате цената на една обява за цена на пазара.

Има и обратен случай. При ново строителство продавач, регистриран по ДДС, начислява 20% данък, ако от разрешението за ползване на сградата не са изтекли 60 месеца; за по-старите сгради продажбата е освободена (Закон за ДДС, чл. 45, ал. 3). Когато сравнявате жилището си с обяви на строители, проверете дали цената им е с ДДС — повече има в наръчника ново строителство, акт 16 и цената.

Какво показват нашите данни

Нашите числа са медиани на обявени цени — 121 612 обяви за продажба към 11.11.2026 г. Данни за сделки нямаме. Две наблюдения от тях обясняват защо пазарлъкът не може да се смята на едро.

Обявите и сделките са различни извадки. Медианата на обявите за апартаменти в София е 2 586 €/кв.м, а медианата на сделките на Primo+ за януари–септември е 2 726 €/кв.м — по-висока. Причината не е, че жилищата се продават над обявената цена. Вероятната причина е съставът: сделките на една агенция не покриват целия град така, както обявите. Разликата се мери само върху един и същ имот — цената му в обявата срещу цената в нотариалния акт.

Обявените цени са разпръснати. В София половината обяви са между 2 206 и 3 113 €/кв.м, в Пловдив — между 1 254 и 1 812, във Варна — между 1 562 и 2 324. Обявите „за ремонт“ са с 11,5% под сходните в същия квартал. Отстъпка от 2–3% е малка спрямо тези разлики: по-важно е дали обявата е на правилното място в диапазона.

Какъв пазарлък приема оценката на сайта

Оценката на сайта се смята по обявени цени, затова накрая от нея се приспада очакваният пазарлък. Той е различен според вида имот и мястото.

Примерите са с медианната обявена цена на двустаен апартамент в съответния град (за втория ред — Варна) и на къща за страната към 11.11.2026 г. При къщите и парцелите сравнимите имоти са малко и всеки е различен, затова цените в обявите се залагат с повече запас. Това личи и в точността на модела: медианната грешка спрямо обявената цена е 12,5% при апартаментите, 30,4% при къщите и 43,6% при парцелите.

Процентите за апартаментите стъпват на публикуваните данни за София и големите градове. За къщите и парцелите публикувани данни няма и приемаме по-голяма отстъпка според практиката.

Резултатът е ориентировъчна оценка с диапазон и две числа — препоръчителна цена за обява и очаквана цена при продажба. Точност спрямо цените на сделките не твърдим. Изчислението е описано в методиката, а как изглежда резултатът, показва примерната справка.

Какво увеличава отстъпката при вашия имот

• Цена над сравнимите. Обява над диапазона за квартала без видима причина — нова сграда, ремонт, гараж — се договаря надолу.
• Състояние, което обявата премълчава. Ако жилището е за ремонт, а цената е като на готово, купувачът иска разликата като отстъпка.
• Нисък ценови клас. При жилищата до 150 000 € в София девет от десет сделки минават с намаление.
• По-слаб пазар. Вписаните продажби през третото тримесечие на 2026 г. са с 22,1% по-малко от година по-рано (Агенция по вписванията). Когато купувачите са по-малко, те преговарят повече.
• Вид на имота. За къща и парцел няма десетки сравними обяви, с които продавачът да защити цената си.

Как да заложите цената в обявата

1. Оценете имота си и вземете очакваната цена при продажба.
2. Добавете обичайния пазарлък за вашия вид имот и място — 2,5–5% за апартамент, повече за къща или парцел.
3. Проверете дали получената цена остава в диапазона на сравнимите обяви в квартала. Ако излиза над него, запасът е твърде голям.
4. Определете предварително най-ниската цена, на която бихте продали. Тя не се пише в обявата.
5. Ако няма запитвания и огледи, сравнете отново с обявите в квартала. Най-честата причина е цената.

Пример: при очаквана цена 150 000 € и пазарлък 3% цената в обявата е около 154 600 €. Как се подбират сравнимите имоти, е описано в наръчника как се определя пазарната цена.

Коя цена се вписва в нотариалния акт

В нотариалния акт се записва действително уговорената цена, не обявената. Страните декларират това в самия акт, а плащанията над 5 112,92 € (10 000 лв. в текста на закона) се правят по банков път (Закон за нотариусите и нотариалната дейност, чл. 25, ал. 9 и 10).

Върху тази цена — или върху данъчната оценка, ако тя е по-висока — се смятат нотариалната такса, таксата за вписване и местният данък. Сметката за конкретна сума прави калкулаторът разходи при продажба.

Въпроси и отговори

Оценете имота си и вижте двете числа — препоръчителна цена за обява и очаквана цена при продажба. Към оценката

Още по темата