Въпроси и отговори

Най-бързо — с ориентировъчната оценка на сайта. Описвате имота: вид, площ, място, етаж, година на строеж, състояние и екстри. Отнема около минута, не изисква регистрация и ценовият обхват излиза веднага на екрана.

Оценката е автоматизирана. Статистически модел върху 121 612 обяви за продажба, събрани на 11.11.2026 г., определя нивото на цените в района, а най-близките сравними обяви се приравняват към вашия имот. Сметката е по обявени цени, не по цени на сделки. В методиката е описана всяка стъпка.

Да. Ценовият обхват се показва безплатно и без регистрация. Пълната справка също е безплатна: отваря се, след като оставите име, телефон и имейл, и се сваля като PDF. Плащане не се иска на нито една стъпка.

Оценката е ориентировъчна и автоматизирана — смята се по 121 612 обяви за продажба от 11.11.2026 г., без оглед на място. Оценката от независим оценител е отделна, платена услуга и само тя се приема от банка. Безплатни са също калкулаторът за разходите при продажба и страниците с цени по населени места.

При апартаментите медианната грешка на модела е 12,5%: половината оценки се разминават с обявената цена с по-малко от толкова, другата половина — с повече. При къщите грешката е около 30%, при парцелите — около 44%.

Мерим я върху обяви, които моделът не е виждал, и спрямо обявената цена, защото нямаме данни за цените на сделките. При цялата оценка — модел плюс сравними обяви — проверката от 11.11.2026 г. показва медианна грешка 11,8% за апартаменти, 26,7% за къщи и 38,3% за парцели; при апартаментите 74,3% от оценките са в рамките на ±20%. В методиката е описано как се прави проверката.

Защото два имота с еднакви данни се обявяват на различни цени. Шумът от улицата, изложението, състоянието на входа и разпределението не личат от обявите, а променят цената. Обхватът показва колко голяма е тази несигурност.

При проверката ни от 11.11.2026 г. обявената цена попада в показания обхват при 57,7% от апартаментите, 55,8% от къщите и 46,2% от парцелите. Когато сравнимите обяви са малко или цените им се разминават много, обхватът е по-широк. Едно число — очакваната цена при продажба — има в справката. Наръчникът за обявените и реалните цени обяснява защо то е под цените в обявите.

От публични обяви за продажба и наем, събрани на 11.11.2026 г. След почистване извадката съдържа 121 612 обяви за продажба — сред тях 74 706 апартамента, 20 324 къщи, вили и етажи от къща и 24 781 парцела — и 10 036 обяви за наем. Покрива 2 870 населени места и 790 квартала.

Това са обявени цени, не цени на сделки: показват колко искат продавачите. За състоянието на пазара като цяло ползваме официалната статистика на НСИ, БНБ и Агенцията по вписванията. В отворените данни медианите по населени места и квартали са свободни за изтегляне.

Телефонът е нужен, за да уточним с вас подробности, които променят цената, а не личат от описанието. Ако желаете, екипът може да обсъди с вас и продажбата на имота. Свързваме се по телефон или имейл само във връзка с оценката и продажбата.

Данните се искат само за пълната справка — ценовия обхват виждате, без да оставяте нищо. При къщите и парцелите автоматичната оценка е най-неточна (медианна грешка около 27% и 38%) и там уточненията са най-полезни. Примерната справка показва какво получавате срещу данните.

Справката дава едно число вместо обхват — очакваната цена при продажба — и препоръчителна цена за обявата. В нея са още:

• най-близките сравними обяви, приравнени към вашия имот;
• какво вдига и какво сваля цената, с процент за всяка корекция;
• очакваният наем и доходността;
• разходите при продажба и сумата, която остава за вас.

Отваря се на екрана и се сваля като PDF. В документа изрично пише, че е ориентировъчна автоматизирана оценка по обявени цени, а не оценка от независим оценител. Примерната справка показва как изглежда документът.

Не. Резултатът е ориентировъчна автоматизирана оценка по обявени цени. Не е изготвена от независим оценител, не е данъчна оценка и не може да се ползва пред банка, съд, нотариус или НАП.

За ипотечен кредит банката е длъжна да използва независим оценител, вписан в регистъра на Камарата на независимите оценители (Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители, чл. 50). Нотариусът работи с удостоверение за данъчна оценка от общината. Нашата оценка служи преди това — да прецените каква цена да обявите или дали исканата цена е близо до нивата в района. Наръчникът колко струва оценка от независим оценител обяснява кога е нужна такава оценка.

Данъчната оценка се изчислява от общината по норми в закона и служи за данъци и такси. Пазарната цена е сумата, за която имотът може да се продаде. В София данъчната оценка често е 5–9 пъти по-ниска от пазарната цена по наблюдения на агенция Sorenda.

Нормите отчитат вида, местонахождението, площта, конструкцията и овехтяването на имота (Закон за местните данъци и такси — ЗМДТ, чл. 20), но не и търсенето. Предложението данъчните оценки да се повишат с 30% през 2027 г. (Министерски съвет, 4.11.2026 г.) още не е закон. Наръчникът данъчна и пазарна оценка дава пример в евро за двустаен апартамент в София.

Най-често чрез сравнение: намират се сходни имоти в същия район, взема се цената им на квадратен метър и се коригира за разликите в площ, етаж, година на строеж и състояние. При имоти, купувани заради наема, се гледа и доходът, а при нетипични сгради — разходите за изграждане.

Така работи и оценката на сайта — върху 74 706 обяви за апартаменти към 11.11.2026 г. Пример за корекция: партерът се обявява със 7,9% под среден етаж в същия квартал, последният етаж — с 3,7%. Това са обявени цени; сделките се сключват малко под тях. В наръчника как се определя пазарната цена има проверка в пет стъпки.

Независим оценител с правоспособност за недвижими имоти, вписан в публичния регистър на Камарата на независимите оценители в България (КНОБ). Право да упражняват професията имат само вписаните лица със сертификат (Закон за независимите оценители, чл. 16).

Оценката е писмено становище за стойността на имота за конкретна цел и към определен момент, с подпис и печат; то не е задължително за възложителя (чл. 6, ал. 3). За ипотечен кредит банката е длъжна да използва такъв оценител. Дали даден оценител е вписан, се проверява на ciab.bg/public-register. Наръчникът оценка при делба и наследство описва случаите извън банката.

Около 120 € за апартамент, когато оценката се възлага през банка. По тарифите към 11.11.2026 г. таксата е 120,15 € в Банка ДСК и 123 € в Пощенска банка, с ДДС. За къща до 300 кв.м е съответно 153,39 € и 164 €, за урегулиран парцел — 173,84 € и 155 €.

Държавна тарифа няма — оценителят работи по договор с възложителя (Закон за независимите оценители, чл. 17). При кредит таксата се плаща от кредитоискателя; по тарифата на Банка ДСК тя не се връща, ако сделката не бъде разрешена. В наръчника колко струва оценка от независим оценител е описано кога тя е задължителна.

Законът не определя срок. Оценката на независим оценител е становище за стойността към определен момент, за конкретна цел и при конкретен пазар (Закон за независимите оценители, чл. 6, ал. 3). Колко стара оценка е приемлива, решава този, който я ползва.

По тарифите към 11.11.2026 г. Пощенска банка приема готова оценка, ако е изготвена до три месеца преди искането за кредит от одобрен от нея оценител, а Банка ДСК актуализира на половин такса оценка от предходните шест месеца. Удостоверението за данъчна оценка има срок по закон — до 30 юни или до 31 декември. Наръчникът колко време важи оценката показва кога да поръчате нова.

Удостоверението за данъчна оценка се издава от общинската администрация по местонахождение на имота, в звеното за местни данъци и такси. Срокът по закон е 5 дни от искането (ЗМДТ, Приложение № 2, чл. 3).

Издадено до 30 юни, удостоверението важи до тази дата, а издадено по-късно — до края на годината. Ако данъците за имота са платени за цялата година и това е вписано в него, важи до 31 декември. Нужно е при продажба, дарение и наследство — по него се определят данъците и таксите. Наръчникът продажба на данъчна оценка описва рисковете, ако цената в акта се сведе до нея.

Ниската оценка не променя договорената цена — намалява кредита. Банките отпускат до 85% от стойността на обезпечението (изискване на БНБ от 1.10.2024 г.) и смятат върху оценката. При цена 150 000 € и оценка 140 000 € максималният кредит е 119 000 € вместо 127 500 €, тоест купувачът трябва да осигури още 8 500 €.

Изходите са четири: купувачът доплаща разликата; страните договарят по-ниска цена (продавачът не е длъжен да я свали); купувачът иска от банката преразглеждане с конкретни възражения — грешна площ, етаж, пропуснати сравними имоти; или кандидатства в друга банка. Наръчникът ниска оценка от банката разглежда всеки вариант.

Медианната обявена цена на двустаен апартамент в София е 178 000 € към 11.11.2026 г. За типичен двустаен от 60 кв.м на среден етаж в сграда от 80-те години моделът ни дава 167 600 €. Медианата за всички апартаменти в града е 2 586 €/кв.м, а средната половина от 21 615 обяви е между 2 206 и 3 113 €/кв.м.

Това са обявени цени. Сделките се сключват малко под тях: средната отстъпка в София за януари–септември 2026 г. е 2,2% по данни на Primo+. Медианният обявен наем за двустаен е 630 € на месец. За конкретен апартамент оценете имота си — отнема около минута.

Към 11.11.2026 г. медианната обявена цена на апартамент е 2 586 €/кв.м в София, 1 884 € във Варна, 1 813 € в Бургас и 1 494 € в Пловдив. В Русе е 1 455 €, в Стара Загора — 1 345 €. За страната медианата е 1 756 €/кв.м.

Числата са от 74 706 обяви за апартаменти и са обявени цени, не цени на сделки. По индекса на НСИ цените на жилищата през второто тримесечие на 2026 г. са с 15,5% над миналогодишните. На страницата цени по градове са всички останали населени места.

Към 11.11.2026 г. данните не показват поевтиняване. Индексът на НСИ за второто тримесечие на 2026 г. е с 15,5% над миналогодишния и с 4,5% над предходното тримесечие. Лихвата по новите жилищни кредити е 2,41% (БНБ, септември 2026 г.).

Намаляват сделките, не цените: Агенцията по вписванията отчита 45 312 продажби за третото тримесечие — с 22,1% по-малко от година по-рано. Купувачите преговарят повече: през същото тримесечие 55–60% от сделките в София, Пловдив и Варна са под обявената цена (по данни на „Адрес“). Прогноза не правим. Следващият индекс на НСИ излиза на 23.12.2026 г. Наръчникът ще паднат ли цените на имотите показва какво да следите дотогава.

С няколко процента. В София средната отстъпка при сделките за януари–септември 2026 г. е 2,2% по данни на Primo+. През третото тримесечие 55–60% от сделките в София, Пловдив и Варна са сключени под обявената цена (по данни на „Адрес“); останалите са на обявената цена или над нея.

Нашата оценка приспада очакван пазарлък от нивото на обявите: 2,5% за апартамент в София, 3% в Пловдив, Варна и Бургас, 4% в останалите градове и 5% в курортите; за къщи 5–7%, за парцели 7–9%. Затова справката дава две числа — препоръчителна цена за обява и очаквана цена при продажба. Наръчникът обявена срещу реална цена показва как да заложите цената в обявата.

Вътре в един и същ квартал цената на квадратен метър се различава според състоянието, етажа и сградата. Ето разликите в нашите данни към 11.11.2026 г.:

• обява „за ремонт“ — с 11,5% по-ниско; „след ремонт“ — с 9,6% по-високо;
• обзаведено жилище — с 9,2% по-високо;
• партер — със 7,9% под среден етаж; последен етаж — с 3,7%;
• ТЕЦ — с 4,9% по-високо; гараж или паркомясто — с 3,4%;
• панел — с 3,9% по-ниско; ЕПК — с 5,7%.

Процентите са разлики в обявените цени при равни други условия, не в цените на сделките. Наръчникът как да вдигнете цената показва кое се изплаща преди продажба.

Медианният обявен наем за двустаен към 11.11.2026 г. е 630 € на месец в София, 550 € във Варна и Бургас, 490 € в Пловдив и 350 € в Русе. На квадратен метър медианата е 10 € за едностаен, 7,83 € за двустаен и 7,22 € за тристаен.

Брутната доходност за двустаен (12 наема спрямо обявената цена) е 4,5% в София, 5,7% в Пловдив, Варна и Бургас, 5,2% в останалите областни градове и 5,6% в курортите. Наемите са искани, не договорени, а доходността е преди данъци и разходи (10 036 обяви). В наръчника колко струва имотът ми под наем е сметката за чистата доходност.

По закон разноските при продажба на недвижим имот се плащат от двете страни поравно (Закон за задълженията и договорите, чл. 186). На практика нотариалната такса, таксата за вписване и местният данък се поемат от купувача. За местния данък законът го казва изрично: плаща го купувачът, освен ако е уговорено друго (Закон за местните данъци и такси, чл. 45).

Продавачът плаща комисионата на агенцията, ако е наел такава, и данъка върху дохода от продажбата, ако дължи такъв. Кой какво поема, се записва в предварителния договор. В наръчника нотариални такси при продажба има таблица на таксите в евро и три примера.

При цена 150 000 € разходите по прехвърлянето са около 5 335 €, или 3,6% от цената, без изготвянето на акта: 685 € нотариална такса с ДДС, 150 € за вписване (0,1%) и 4 500 € местен данък при ставка 3%. Смятат се върху по-високата от двете суми — цената в нотариалния акт или данъчната оценка.

Нотариалната такса е по скала и не надхвърля 3 067,75 € без ДДС. Местният данък се определя от общината в границите 0,1–3%: в София, Пловдив, Варна и Бургас е 3%, в Благоевград — 2,9%, в Плевен — 2,85%. Калкулаторът за разходи при продажба прави сметката за вашата цена.

Да, ако продавате с печалба и не попадате в освобождаванията. Данъкът е 10% върху разликата между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10% разходи — тоест 9% от разликата (Закон за данъците върху доходите на физическите лица, чл. 33 и 48).

Не се облага продажбата на едно жилище на година, притежавано повече от три години, на до два други имота, притежавани повече от пет години, и на наследствен имот (чл. 13). Пример: жилище, купено за 100 000 € и продадено за 150 000 € преди тези срокове, носи данък 4 500 €. Наръчникът данък при продажба на имот разглежда и особените случаи.

Комисионата не е определена със закон — договаря се. Пазарната практика е около 3% от цената, често плюс ДДС. При цена 150 000 € това са 4 500 €, или 5 400 € с ДДС.

Размерът и кой го плаща се записват в договора за посредничество, затова го прочетете, преди да подпишете. В калкулатора за разходи при продажба по подразбиране е заложена комисиона 2,5% плюс ДДС; можете да я промените и да видите сумата, която остава за вас след продажбата.

Къщата се оценява като земя и сграда заедно, в сравнение с подобни къщи в същото населено място. Гледат се разгънатата застроена площ, дворът, годината на строеж и състоянието.

По нашия модел върху 20 324 обяви към 11.11.2026 г. двойно по-голям двор вдига обявената цена с около 6%, а липсата на двор я сваля с 29%. Обявите „за ремонт“ са с 27% по-евтини, тези „след ремонт“ — с 43% по-скъпи. Къщите се различават една от друга много повече, отколкото апартаментите, затова медианната грешка на оценката е около 30% срещу 12,5% и обхватът е по-широк. Наръчникът как се оценява къща показва как да проверите оценката сами.

Медианната обявена цена на къща към 11.11.2026 г. е 125 000 €, а медианата на квадратен метър разгъната застроена площ — 928 € (17 628 обяви). Етаж от къща се обявява за 133 950 € по медиана (1 200 €/кв.м), а вила — за 55 450 € (845 €/кв.м).

Годината на строеж тежи много: къща, строена между 2010 и 2019 г., се обявява с 40% по-скъпо от строена между 1970 и 1989 г., а строена преди 1970 г. — с 13% по-евтино. Това са обявени цени; при къщите очакваният пазарлък е 5–7%. За конкретен имот ползвайте оценката на къща — отнема около минута.

Най-вече по три неща: може ли да се строи в него, колко е голям и къде се намира. Към 11.11.2026 г. медианната обявена цена в нашите 24 781 обяви е 50 €/кв.м, а средната половина е между 21 и 110 €/кв.м. Обявите, които посочват регулация (УПИ), са с 69% над останалите, а земеделската земя е с 29% по-евтина.

Двойно по-голям парцел се обявява с около 18% по-ниска цена на квадратен метър. Обявите не съдържат показателите на застрояване, лицето към улица и комуникациите, затова автоматичната оценка е груб ориентир с медианна грешка около 44%. Наръчникът как се определя цената на парцел обяснява регулацията и лицето.