Колко струва оценка от независим оценител и кога е нужна

Колко струва оценката: пет проверени ценоразписа

Законът за независимите оценители не определя тарифа — възнаграждението се договаря между вас и оценителя. Ето какво показват пет публични ценоразписа към 11.11.2026 г.

За апартамент разликата между най-евтиния и най-скъпия ценоразпис е 50 €, а двете банки се разминават с по-малко от 3 €. Банковите такси са с включен ДДС и се плащат от кредитоискателя. Трите ценоразписа на оценители са обявени като крайни цени; адресите им са в източниците под текста.

От какво зависи цената

• Вид и големина. Апартаментът е най-евтин. При един от оценителите границата е 100 кв.м: 100 € под нея и 125 € над нея. При къщите цената расте с площта — в ДСК 153,39 € до 300 кв.м разгъната застроена площ и 214,74 € над нея, в Пощенска банка 164 € до 300 кв.м, 215 € до 700 кв.м и 282 € за по-големи. Един оценител добавя 30 € за всеки етаж над първия. Етаж от къща в Пощенска банка е 145 €.
• Гараж и паркомясто. Към апартамента добавят 35,79 € в ДСК и 47 € в Пощенска банка. Самостоятелен гараж се оценява за 50 до 130 € според ценоразписа.
• Площ на парцела. При един оценител парцел до 500 кв.м е 250 €, до 1 000 кв.м — 350 €, над 1 000 кв.м — 500 €.
• Скъпи и нетипични имоти. Един ценоразпис смята имотите над 500 000 € по 0,12% от стойността. ДСК допуска до 30% над тарифата при по-високи от обичайните разходи.
• Втори имот и повторна оценка. В ДСК всеки следващ апартамент в същата сграда по същата заявка е на половин цена. Актуализация на скорошна оценка също струва 50% — в двете банки и при двама от тримата оценители.

Кога законът или банката изискват оценка

• Жилищен или ипотечен кредит. Банката е длъжна да ползва оценител, вписан в регистъра на Камарата на независимите оценители в България (КНОБ), който прилага стандартите на камарата. Оценяването трябва да е отделено от решението за кредита (Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители — ЗКНИП, чл. 50). В общата информация за кредита банката посочва кой осигурява оценката и дали тя е за ваша сметка (чл. 5, ал. 2, т. 13). Разходът за нея влиза в общия разход по кредита, върху който се смята годишният процент на разходите.
• Публична продан. Съдебният изпълнител назначава вещо лице от регистъра на независимите оценители или от списъка на вещите лица към съда. Началната цена е 80% от определената стойност (Граждански процесуален кодекс — ГПК, чл. 485).
• Съдебна делба. Когато жилището се възлага на един от съделителите, то се оценява по действителната му стойност от вещо лице, назначено от съда (ГПК, чл. 349, ал. 4).

Кога оценката не е задължителна

При обикновена продажба или покупка със собствени средства законът не изисква пазарна оценка. Пред нотариуса се представя удостоверение за данъчна оценка, а цената се договаря свободно. Разликата между двете е обяснена в наръчника данъчна и пазарна оценка.

За да определите цена за обява или да прецените оферта, стига ориентир. Може безплатно да оцените имота си по обявените цени във вашия район. Резултатът е ориентировъчна автоматизирана оценка — не е оценка по Закона за независимите оценители и не може да се ползва пред банка, съд или нотариус.

Какво получавате срещу тази цена

Писмено становище за стойността на имота за конкретна цел и към конкретна дата, подписано и подпечатано от оценителя (Закон за независимите оценители, чл. 6, ал. 3). По стандартите на КНОБ в него има цел и дата на оценката, описание на имота, направените допускания, приложените подходи и методи, заключение за стойността и снимки. Прилага се и декларация, че оценителят не е свързано лице с вас или със собственика и няма интерес към имота (чл. 21).

Оценителят носи имуществена отговорност за вреди от свои виновни действия и е длъжен да има застраховка за професионалната си дейност (чл. 18 и 19). Становището му не е задължително за вас. Един от ценоразписите посочва срок 1–2 дни за стандартен жилищен имот. Как оценителят стига до сумата, е описано в наръчника как се определя пазарната цена на имот.

Как да проверите оценителя в регистъра на КНОБ

1. Отворете публичния регистър на КНОБ.
2. Изберете „физически лица“ или „юридически лица“ — оценителят може да работи самостоятелно или чрез дружество.
3. Търсете по име, град или номер на сертификат.
4. Проверете вида правоспособност. За апартамент, къща или урегулиран парцел тя трябва да е „Недвижими имоти“. За ниви и други земеделски земи има отделна правоспособност — „земеделски земи и трайни насаждения“.

В регистъра са вписани и физически лица, и дружества на оценители. Всеки вписан оценител получава личен печат, с който подпечатва изготвените от него оценки (Закон за независимите оценители, чл. 16, ал. 2). Затова и оценка, издадена от дружество, трябва да носи подписа и печата на оценителя — физическо лице, който я е изготвил.

Какво показват нашите данни: кога си струва да платите

Спрямо цената на имота оценката е малък разход: 120–150 € са около 0,1% от медианната обявена цена на апартамент в България — 145 000 € в нашата извадка към 11.11.2026 г.

Колко ще ви помогне, зависи от вида на имота. Нашият автоматичен модел греши с медиана 12,5% при апартаментите, но с 30,4% при къщите и с 43,6% при парцелите, мерено спрямо обявените цени. При къща с медианна обявена цена 125 000 € такава грешка е 38 000 € — многократно повече от хонорара на оценител. Затова при къщи, вили и парцели платеният оглед има най-много смисъл; вижте наръчника за оценка на къща.

Как да не платите два пъти

• Попитайте банката предварително дали приема готова оценка. Пощенска банка например валидира срещу 50% от таксата оценка на одобрен от нея външен оценител, изготвена до три месеца преди искането за кредит.
• Ако кандидатствате отново със същия имот, искайте актуализация: в ДСК тя е на половин цена за обезпечение, оценявано през предходните шест месеца.
• Пригответе документа за собственост и схема или скица на имота — по стандартите те се прилагат към оценката.
• Имайте предвид, че таксата за оценка в ДСК не се връща, ако кредитът не бъде разрешен.

Ако банковата оценка излезе под договорената цена, вижте какво да правите при ниска оценка от банката. Колко дълго може да ползвате една оценка, е описано в наръчника колко време важи оценката.

Въпроси и отговори

Преди да платите за оценка, вижте безплатно ориентировъчната цена на имота си по обявите и свалете справката в PDF. Към оценката

Още по темата