Колко струва моят парцел ?

Медиана за страната

50 €/м²24 781 обяви, 11.11.2026 г.

Цена на квадратен метър

50 €средна половина 21 – 110

Медианна площ

1 780 м²

Първият въпрос е дали може да се строи

Купувачът на парцел плаща за това, което може да построи, затова оценката започва от регулацията. Урегулиран поземлен имот (УПИ) е парцел, за който подробен устройствен план е определил граници, достъп от улица или път, предназначение и режим на устройство (ЗУТ, § 5, т. 11 от допълнителните разпоредби). Строи се само ако това е предвидено с влязъл в сила подробен устройствен план (чл. 12).

В нашите данни обявите, които посочват регулация или УПИ, са с 69% над останалите парцели в същото място, а обявите за земеделска земя — с 29% под тях. Част от обявите без думата „регулация“ също са за урегулирани парцели, така че истинската разлика вероятно е по-голяма.

Земеделската земя се ползва само за земеделски цели, а предназначението ѝ се променя по изключение (Закон за опазване на земеделските земи, чл. 2). Стъпките и сроковете са описани в наръчника за цената на парцел.

Площта: големият парцел е по-евтин на квадратен метър

Медианният парцел в обявите е 1 780 кв.м. Двойно по-голям парцел в същото място се обявява с около 18% по-ниска цена на квадратен метър — общата сума расте с около 65%, а не двойно.

Изключение е парцелът, който може да се раздели. За ниско жилищно застрояване урегулираният имот трябва да е най-малко 300 кв.м с 14 м лице в град, 500 кв.м с 16 м лице в село с равнинен терен и 600 кв.м с 18 м лице във вилна зона (ЗУТ, чл. 19). Парцел, от който излизат два такива имота, купувачът смята като два.

Ток, вода и път

Всеки урегулиран имот трябва да има лице към улица или път (ЗУТ, чл. 14). Парцел без осигурен достъп трудно се застроява, а докарването на ток и вода е разход, който купувачът вади от цената.

Формата пита стигат ли токът и водата до границата на имота и какъв е пътят — асфалт, черен път или никакъв. Тези признаци не са в модела ни, затова корекциите за тях идват от пазарната практика, а не от данните. В справката до всеки ред пише откъде е процентът.

Извън формата остава колко може да се построи. За всеки урегулиран имот планът определя най-голямата плътност и интензивност на застрояване (ЗУТ, чл. 18), а моделът ни не ги вижда.

Защо автоматичната оценка на парцел е груба

Проверяваме модела върху обяви, които не е виждал. При парцелите медианната грешка спрямо обявената цена е 43,6% — при апартаментите е 12,5%. Само 12,4% от прогнозите попадат в рамките на ±10% и 24,3% — в ±20%. За парцел, обявен за 100 000 €, това значи, че половината прогнози се разминават с повече от 43 600 €.

Сравнимите обяви помагат. При проверка върху 600 парцела (11.11.2026 г.), всеки оценен без собствената му обява, грешката на цялата оценка е 38,3%, а само на модела — 46,7%. Обявената цена попада в показания диапазон в 46,2% от случаите.

Причината е в това, което данните от обявите не казват: колко може да се застрои, какво лице и каква форма има парцелът, има ли наклон, докъде е стигнала регулацията. Самите цени също са разпилени — средната половина от обявите в страната е между 21 и 110 € на кв.м.

Какво да направите с широкия диапазон

1. Отговорете на всички въпроси във формата — регулация, земеделска земя, ток и вода, път. Всеки отговор променя оценката.
2. Вижте документите. В скицата от кадастъра са записани трайното предназначение на територията и начинът на трайно ползване. За урегулиран парцел поискайте от общината виза за проектиране — извадка от действащия подробен устройствен план с допустимата височина, плътност и интензивност на застрояване (ЗУТ, чл. 140).
3. Сравнявайте по това, което може да се построи, не само по площ. Нивата по населени места са в таблицата по-долу и на страницата с цени по градове.
4. Приспаднете пазарлъка. За парцелите залагаме 7–9% под обявената цена — повече, отколкото при жилищата. Таксите и данъка по сделката смята калкулаторът за разходи при продажба.
5. За банка е нужна оценка от независим оценител. За земеделска земя той трябва да има отделна правоспособност — „земеделски земи и трайни насаждения“ (Закон за независимите оценители, чл. 6). Вижте колко струва оценката от оценител.

Ако върху парцела има къща, оценете го като къща и посочете парцела като двор. Резултатът е ориентировъчна автоматизирана оценка с PDF справка и не може да се ползва пред банка, съд, нотариус или НАП. За друг вид имот започнете от оценката на началната страница.

Цени по градове

Обявени цени, не цени на сделки. Всички населени места

Въпроси и отговори