Как се оценява къща: земя плюс сграда

Две неща в една цена: земя и сграда

Апартаментът се купува на квадратен метър. Къщата е пакет от парцел и постройка, които поскъпват и остаряват по различен начин. Земята не се износва и цената ѝ зависи от мястото, регулацията и размера. Сградата губи стойност с годините и я връща с ремонт.

Затова цената на квадратен метър къща казва малко. В нашата извадка медианата е 928 €/кв.м срещу 1 756 €/кв.м за апартаментите (обявени цени, 11.11.2026 г.), но двете числа не са сравними пряко: в цената на къщата влиза и дворът.

Площта, по която се смята, е разгънатата застроена площ (РЗП) — сборът от застроените площи на всички надземни етажи, заедно с балконите и терасите (ЗУТ, § 5, т. 18 от допълнителните разпоредби). Застроената площ е само очертанието на първия етаж върху терена. Подземният етаж не влиза в РЗП.

Земята: дворът тежи, но не на квадратен метър

В модела ни двойно по-голям двор вдига обявената цена на къщата с около 6% при равни други условия. Къща без двор се обявява с 29% по-ниско.

Допълнителната земя към къща следователно се цени много по-евтино от самостоятелен парцел. Груба сметка с медианите: при къща за 125 000 € с двор 500 кв.м още 500 кв.м двор добавят около 7 500 €. Същите 500 кв.м като отделен парцел по медианата от 50 €/кв.м биха били 25 000 €.

Разликата изчезва, ако дворът може да се раздели. За ниско жилищно застрояване законът изисква урегулираният имот да е най-малко 300 кв.м с 14 м лице в град и 500 кв.м с 16 м лице в село с равнинен терен (ЗУТ, чл. 19). Двор, от който може да се обособи втори парцел, купувачът смята като къща плюс парцел. Как се оценява земята сама по себе си, е описано в наръчника за цената на парцел.

Сградата: площ, година и състояние

По-голямата къща е по-евтина на квадратен метър: при 10% повече площ цената на кв.м пада с около 3%. Двойно по-голяма къща се обявява за около 59% повече, не за двойно.

Годината на строеж тежи силно. Спрямо къща от 1970–1989 г. строените през 2010–2019 г. се обявяват с 40% по-скъпо, а тези отпреди 1970 г. — с 13% по-евтино.

Най-силният признак е състоянието. Къща, описана като „след ремонт“, се обявява с 43% над къща без такова описание, а „за ремонт“ — с 27% под нея. Между двете разликата е почти двойна. При апартаментите същата разлика е около 24%.

Какво показват нашите данни

Таблицата обобщава модела ни върху 20 324 обяви за къщи, вили и етажи от къщи (снимка от 11.11.2026 г.). Процентите са разлика в обявената цена при равни други условия — същото населено място, площ и двор. Това са цени от обяви, не от сделки.

Най-новите къщи излизат под тези от 2010–2019 г. Вероятната причина е, че част от тях се продават недовършени; данните не позволяват да го проверим. Как се получават числата, е описано в методиката, а обявените цени по градове са на страницата за оценка на къща.

Постройките в двора, мазето и таванът

Гаражът, лятната кухня и навесът не струват колкото жилищната площ. От тях формата ни пита само за гараж; стопанските постройки не влизат в модела. За ориентир може да послужи тежестта, която им дава законът при данъчната оценка (ЗМДТ, Приложение № 2). Това е данъчна норма, не пазарна мярка.

Защо грешката при къщите е около 30%

Проверяваме модела върху 15% от обявите, които не е виждал. При къщите медианната грешка спрямо обявената цена е 30,4%; при апартаментите е 12,5%. Само 17% от оценките на къщи попадат в рамките на ±10% и 34,1% — в ±20%.

За къща с обявена цена 125 000 € това означава, че половината оценки се разминават с повече от 38 000 €. В Пловдив, Варна и Бургас грешката е 19,5%, в София — 22,6%, в курортите — 30,3%, а в останалите населени места — 33,7%.

Причините са три. Няма две еднакви къщи, а в малките населени места сравнимите обяви са малко. Обявите не казват най-важното — качеството на строежа, формата на парцела, състоянието на покрива и инсталациите. И нямаме цени на сделки: за къщите залагаме очакван пазарлък от 5–7% под обявената цена.

Затова резултатът е диапазон, а не едно число, и при къщите той е по-широк.

Документите, които променят цената

Три правни обстоятелства променят цената, без да се виждат при оглед.

• Постройки без строителни книжа. Строежите, изградени до 7 април 1987 г., а по по-късна разпоредба — до 31 март 2001 г., които са били допустими по тогавашните правила, са „търпими“ и могат да се продават след удостоверение от общината (ЗУТ, § 16 от преходните разпоредби и § 127 от измененията от 2012 г.). По-новите пристройки без документи са риск за купувача.
• Право на строеж вместо собственост върху земята. Къщата може да е построена върху чужда земя (Закон за собствеността, чл. 63). Тогава се продава сграда без парцел.
• Имот извън регулация. Ново застрояване се допуска само ако е предвидено с влязъл в сила подробен устройствен план (ЗУТ, чл. 12), така че пристрояването минава през допълнителна процедура.

Когато оценката трябва да послужи пред банка, съд или при делба, е нужна оценка от независим оценител — вижте колко струва оценката от оценител. Нашата ориентировъчна оценка не го замества.

Как да проверите оценката сами

1. Направете ориентировъчна оценка на къщата: въведете РЗП, двора, годината и състоянието. Получавате диапазон и PDF справка.
2. Проверете земята отделно. Вижте на каква цена се обявяват парцели в същото населено място и умножете по площта на двора. Ако сборът за земята доближава цялата оценка, сградата почти не носи стойност.
3. Сравнете с три-четири обяви за къщи със сходни РЗП, двор и година в същото или съседно населено място. Гледайте цената на цялата къща, не на квадратен метър.
4. Извадете очаквания пазарлък от 5–7% и сметнете какво остава след таксите с калкулатора за разходи при продажба.

Въпроси и отговори

Въведете площта, двора и годината на къщата и вижте ориентировъчния диапазон по обявени цени в същото населено място. Към оценката

Още по темата