Как се определя пазарната цена на имот

Пазарна стойност, цена на сделка и обявена цена

Стандартите на оценителите определят пазарната стойност като сумата, срещу която имотът би бил разменен към датата на оценката между желаещ продавач и желаещ купувач, след подходящ маркетинг, когато и двамата действат информирано, благоразумно и без принуда.

Обявената цена е това, което продавачът иска. Цената на сделката обикновено е малко по-ниска: в София средната отстъпка за януари–септември 2026 г. е 2,2% по данни на Primo+. Повече за тази разлика има в наръчника обявени и реални цени.

Трите подхода на оценителите

Подходите са описани в Българските стандарти за оценяване на Камарата на независимите оценители (КНОБ), задължителни от 1.06.2018 г. Оценителят избира кои да приложи и е длъжен да обоснове избора си.

Сравнителният подход: аналози и корекции

Оценителят подбира сходни имоти — по права върху имота, местоположение, технически характеристики и възраст на сградата — и сравнява най-често цената на квадратен метър. Ако има идентичен имот с известна цена, сравнението е пряко. Ако имотите са само сходни, за всяка разлика се прилага добавка или отбив, които оценителят трябва да обоснове.

Най-добрата основа са реални сделки, а ако в района няма достатъчно — сделки от съседни райони. Когато липсват достоверни публични данни за сделки, стандартите допускат сравнение по оферти — цени „продава“ — с допълнителен анализ и корекции. Тоест и професионалната оценка може да стъпи на обяви, когато данните за сделки не стигат.

Приходният подход: колко носи имотът

Тук стойността идва от наема. От годишния наем се вадят разходите за поддръжка и управление и рискът имотът да стои празен, а чистият доход се дели на норма на капитализация. Нормата се извежда от пазара — от доходността на подобни имоти.

Опростен пример с нашите данни: в обявите за двустайни апартаменти в София брутната доходност е 4,5% (12 месечни наема, разделени на обявената цена). Ако вашият двустаен се отдава за 700 € на месец, същата норма дава 700 × 12 / 0,045, или около 186 700 €. Сметката е с брутен наем и обявени цени, затова е ориентир, а не оценка. Повече има в наръчника колко струва имотът ми под наем.

Разходният подход: колко струва да се създаде наново

Събират се стойността на земята и разходите за проектиране, строителство и инфраструктура, после се приспада изхабяването — физическо, функционално и икономическо. Логиката е, че купувач не би платил за имот повече, отколкото би му струвало да се сдобие с равностоен.

Подходът е основен, когато няма сделки с подобни имоти и няма доход от наем, например при рядко продавани сгради. В останалите случаи служи за втора проверка. По него обикновено се определя и застрахователната стойност.

Местоположението тежи най-много

Преди всяка корекция за етаж или ремонт идва адресът. В нашата извадка към 11.11.2026 г. медианата на обявите за апартаменти е 2 586 € на кв.м в София, 1 884 € във Варна, 1 494 € в Пловдив и 994 € във Видин. Разликите вътре в един град също са големи: средната половина от обявите в София е между 2 206 и 3 113 € на кв.м.

Затова сравнявайте само с имоти от същия квартал, а не със средната цена за града. Медианите по градове са в страницата цени на квадратен метър. Всички числа там са обявени цени, не цени на сделки.

Бърза проверка със сравними обяви в пет стъпки

1. Намерете поне пет обяви за същия вид жилище в същия квартал, с близка площ и година на строеж.
2. Сметнете цената на квадратен метър за всяка и вземете медианата — средната се изкривява от една много скъпа или много евтина обява.
3. Коригирайте за разликите с вашия имот по таблицата в следващия раздел.
4. Умножете по вашата площ.
5. Приспаднете очаквания пазарлък. В нашата оценка той е 2,5% за апартамент в София, 3% в Пловдив, Варна и Бургас, 4% в останалите градове и 5% в курортите.

Пример: стандартен двустаен апартамент от 60 кв.м във Варна — среден етаж, сграда от 80-те години — се обявява за 126 200 € (11.11.2026 г.). Ако вашият е на партер, ориентирът пада със 7,9% до 116 230 €. Ако освен това е след ремонт, се качва с 9,6% до около 127 400 €. Корекциите се умножават една след друга, не се събират. След 3% пазарлък очакваната продажна цена е около 123 600 €.

Какво показват нашите данни

Нашият статистически модел прави същото сравнение, но върху 74 706 обяви за апартаменти (снимка от 11.11.2026 г.; цялата извадка покрива 2 870 населени места и 790 квартала). Сравнява жилища вътре в един и същ квартал и измерва колко се променя обявената цена на квадратен метър при равни други условия.

Това са разлики в обявени цени, не в цени на сделки. Проверен върху обяви, които не е виждал, моделът има медианна грешка 12,5% спрямо обявената цена; 41,5% от прогнозите са в рамките на ±10%, а 70,6% — в рамките на ±20%. Как смятаме, е описано в методиката.

Кога сравнението с обяви не стига

При къщи и парцели всеки имот е различен и грешката расте: в нашата проверка медианната грешка е 30,4% за къщи и 43,6% за парцели, пак спрямо обявените цени. Причината личи в данните. При къщите обява с думите „за ремонт“ е с 27% по-ниска цена при равни други условия, а „след ремонт“ — с 43% по-висока. При парцелите обявите, които посочват регулация, са с 69% над останалите, а двойно по-голям парцел е с около 18% по-евтин на квадратен метър. Толкова големи разлики не се хващат добре от разстояние — оглед на място дава повече от всяка сметка по обяви. Вижте и наръчника за оценка на къща.

За банка е нужна оценка от независим оценител, вписан в регистъра на КНОБ, а в съда и при публична продан стойността се определя от вещо лице. За всичко останало започнете с ориентир: вижте колко струва имотът ви по обявените цени във вашия район.

Въпроси и отговори

Вижте ориентировъчната цена на имота си по сходните обяви във вашия район и свалете справката в PDF. Към оценката

Още по темата