Как да вдигнете цената преди продажба: кое се изплаща

Кое вдига цената и кое само струва пари

Мястото, площта и годината на сградата определят по-голямата част от цената и не се променят. Преди продажба можете да промените състоянието, а то мести цената с около десет процента нагоре или надолу.

• Почти без риск: отстраняване на видимите дефекти (теч, влага, счупена дограма), боя, основно почистване, изнасяне на излишните вещи, подредени документи. Струват малко и махат поводите купувачът да иска отбив.
• Зависи от сметката: основен ремонт на жилище „за ремонт“. Изплаща се по-лесно в скъп град и по-трудно в евтин. Прагът е по-долу.
• Рядко се изплаща: луксозни материали, мебели, купени заради продажбата, пълен ремонт на жилище, което вече е в добро състояние.

Отделно от ремонта: ако продавате с гараж или паркомясто, посочете ги с отделна цена, вместо да ги включвате „в цената“ без число. В самостоятелните обяви медианата е 47 150 € за гараж и 31 500 € за паркомясто в София, 31 000 € и 21 200 € в Пловдив, Варна и Бургас, 23 500 € и 15 000 € в останалите градове (627 обяви, ноември 2026 г.).

Какво показват нашите данни

Сравнихме 74 706 обяви за апартаменти и 20 324 обяви за къщи (снимка от 11.11.2026 г.) вътре в едно и също място — квартал за апартаментите, населено място за къщите — при еднаква площ и година на строеж. Таблицата показва разликата в обявената цена на квадратен метър според думите в обявата.

При апартаментите думата „луксозен“ добавя 3,7%, а гараж или паркомясто в обявата — 3,4%. Апартаментите „след ремонт“ се обявяват с около 24% над тези „за ремонт“.

Това са обявени цени, не цени на сделки. Показват колко повече искат продавачите, не колко непременно получават. Как смятаме, пише в методиката.

Прагът: колко най-много може да струва ремонтът

Процентите са еднакви навсякъде, но в евро означават различни суми. Таблицата показва разликата между „за ремонт“ (−11,5%) и „след ремонт“ (+9,6%) при медианната обявена цена на апартаментите в града.

Ако офертата за основен ремонт е над сумата в последната колона, обявите не подкрепят сметката. Ако жилището ви вече е в добро състояние, прагът е само горната част от разликата — 9,6%, или около 248 €/кв.м в София и 129 €/кв.м в Стара Загора. Медианата за вашия град е в цените по градове.

Плочките и боята струват еднакво във всеки квартал, а жилището — не. Затова един и същ ремонт се изплаща по-лесно там, където квадратният метър е скъп.

При къщите разликата е по-голяма и по-несигурна

Къщите „за ремонт“ се обявяват с 27% по-евтино от сходните в същото населено място, а тези „след ремонт“ — с 43% по-скъпо. При медианната обявена цена за страната от 960 €/кв.м разгъната застроена площ това са около 670 €/кв.м разлика.

При къща „за ремонт“ може да означава покрив, инсталации и конструкция, а не само боя и подове — затова и разликата е по-голяма. Цените на къщите освен това се предвиждат по-трудно: медианната грешка на модела ни е 30,4% спрямо обявената цена, срещу 12,5% при апартаментите. Приемайте прага като груб ориентир.

Колко струва самият ремонт

Не намерихме официална статистика за цената на ремонт на квадратен метър, затова не даваме число. Има данни за посоката: по НСИ разходите в строителството през второто тримесечие на 2026 г. са с 9,6% по-високи от година по-рано, а цените на производител на строителните материали на вътрешния пазар — с 10,0%. Оферта от миналата година вече не важи.

Вземете поне две писмени оферти за конкретното жилище и ги сравнете с прага от таблицата. Добавете и месеците, в които жилището стои празно, докато трае ремонтът: сметките и данъците текат, а продажбата чака.

В сделките разликата е по-малка

Данните за реални сделки сочат същата посока, но по-малка разлика. По анализ на агенция Primo+ жилищата за ремонт в София са продавани през януари–септември 2026 г. за около 2 540 €/кв.м при медиана 2 726 €/кв.м за всички сделки — около 7% по-ниско. Година по-рано разликата е била около 16%.

Делът на жилищата за ремонт в продажбите на агенцията е нараснал от 9,7% на 15,2%. Това може да означава, че повече купувачи търсят по-ниска цена и са готови сами да направят ремонта, по свой вкус. За продавача изводите са два: жилище „за ремонт“ се продава, а чуждият ремонт се цени по-малко от преди.

Какво не се изплаща

• Луксозни материали. Обявите с „луксозен“ са само с 3,7% над сходните. При медианната обявена цена на апартамент в страната — 145 000 € — това са около 5 400 €.
• Мебели, купени заради продажбата. „Обзаведен“ върви с +9,2%, но вероятно голяма част от разликата идва от по-доброто състояние на тези жилища, а не от самите мебели. Мебели по ваш вкус рядко струват същото за купувача.
• Основен ремонт в град с ниски цени. При 1 000 €/кв.м цялата разлика между „за ремонт“ и „след ремонт“ е около 210 €/кв.м.
• Това, което ремонтът не променя. Етажът, конструкцията и отоплението на сградата тежат в цената (ТЕЦ +4,9%, газ +2,9% в обявите), но не се купуват с ремонт на апартамента.

Данъкът не признава разходите за ремонт

Ако продажбата ви се облага, сметката се влошава. По чл. 33 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица облагаемият доход е разликата между продажната цена и документално доказаната цена на придобиване, намалена с 10% разходи, а ставката е 10%. Отделно приспадане на фактурите за ремонт законът не предвижда: по-високата цена след ремонта се облага, а парите за ремонта не намаляват данъка.

Данък не се дължи при продажба на един жилищен имот в годината, ако сте го придобили преди повече от три години, или на до два други имота, придобити преди повече от пет години (чл. 13). Подробностите са в наръчника за данъка при продажба на имот.

Как да решите за вашия имот

1. Оценете имота си в сегашното му състояние. Оценката е ориентировъчна и стъпва на обявени цени, а справката показва и колко би струвал същият имот при друго състояние.
2. Сравнете разликата между двете състояния с офертите за ремонт.
3. Извадете това, което не остава за вас. Сделките се сключват малко под обявената цена — в София средно с 2,2% за януари–септември 2026 г. по данни на Primo+, а комисионата на агенция е около 3%. Калкулаторът за разходите при продажба показва чистата сума.
4. Ако остатъкът е малък или отрицателен, продайте жилището както е и опишете състоянието му честно.

Защо обявата и сделката се разминават, обяснява наръчникът за офертни и реални цени.

Въпроси и отговори

Оценете имота си в сегашното му състояние и вижте в справката колко би струвал след ремонт. Към оценката

Още по темата