Данък при продажба на имот: кога се дължи и колко е

Кога не се дължи данък

Доходът от продажба на имот е необлагаем в три случая, описани в чл. 13 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ):

• Едно жилище на година — ако между датата на придобиването и датата на продажбата са изминали повече от три години. Дали имотът е жилищен, се преценява към датата на продажбата.
• До два други имота на година, както и земеделски и горски имоти без ограничение в броя — ако са притежавани повече от пет години.
• Имот по наследство, завет или реституция — без значение колко време е притежаван.

Имотите се броят в рамките на една данъчна година, а сроковете — от дата до дата. Освобождаването не важи за доходи от стопанска дейност като търговец.

Как се смята данъкът

Когато няма освобождаване, облагаемият доход се определя по чл. 33 ЗДДФЛ в три стъпки:

1. От продажната цена се изважда цената на придобиване. Продажната цена включва всичко, получено във връзка с продажбата, включително възнаграждение, различно от пари.
2. Положителната разлика се намалява с 10% разходи. Действителните разходи за ремонт, комисиона или такси не се приспадат отделно.
3. Остатъкът се облага с 10%.

Така данъкът е 9% от разликата между двете цени. Ако продавате на цената, на която сте купили, или по-ниско, облагаем доход няма.

Цената на придобиване е документално доказаната цена — тази в нотариалния акт, с който сте придобили имота. За имот, получен по дарение, тя е нула. За имот, придобит чрез замяна, е пазарната му цена към замяната.

Два примера в евро

Пример 1. Апартамент, купен на 15.03.2024 г. за 112 000 € и продаден на 20.10.2026 г. за 145 000 €. Трите години не са изтекли, затова доходът е облагаем.

Пример 2. Апартамент, получен по дарение през 2025 г. и продаден през 2026 г. за 117 000 €. Цената на придобиване е нула.

Ако собственикът от първия пример продаде след 15.03.2027 г. и това е единственото жилище, което продава през годината, данъкът от 2 970 € отпада.

Кога и как се декларира

Облагаемият доход се вписва в годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ. Тя се подава от 10 януари до 30 април на годината след тази, в която сте получили дохода, и в същия срок се внася данъкът. За продажба, платена през 2026 г., крайната дата е 30 април 2027 г.

Който до 31 март подаде декларацията по електронен път и внесе данъка, ползва 5% отстъпка от данъка за довнасяне, но не повече от 500 лв. (255,65 €). Условието е да няма публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение.

За необлагаемия доход по чл. 13 декларация не е задължителна, но той може да се посочи доброволно (чл. 50а). Доходът се смята за получен на датата на плащането. Когато цената се плаща на части в различни години, облагаемият доход се разпределя по годините според получените суми (чл. 33, ал. 7).

Особени случаи

• Съсобственост. Данъкът е личен: всеки съсобственик смята своята част от продажната цена и от цената на придобиване и я декларира сам.
• Чуждестранни лица. Продавачите, които не са местни лица за данъчни цели, дължат окончателен данък 10% върху същата основа и го внасят до края на месеца след тримесечието, в което са получили дохода (чл. 37, чл. 65, ал. 6 и чл. 67 ЗДДФЛ). Установените за данъчни цели в държава от ЕС или ЕИП ползват освобождаванията по чл. 13.
• Здравни вноски. Ако сами внасяте здравните си осигуровки, защото не сте осигурени на друго основание, облагаемият доход от продажбата участва в годишното изравняване на осигурителния доход по данните от декларацията (чл. 40, ал. 5 от Закона за здравното осигуряване).
• Наследствен или съсобствен имот. Коя оценка важи при делба, наследство и дарение, е описано в наръчника за оценка при делба и наследство.

Какво показват нашите данни

В нашата извадка от 74 706 обяви за апартаменти към 11.11.2026 г. медианната обявена цена е 145 000 €; за двустаен тя е 117 000 €, за тристаен — 182 000 €. Това са обявени цени, не цени на сделки, а данъкът се смята върху цената в нотариалния акт.

По предварителни данни на НСИ цените на жилищата през второто тримесечие на 2026 г. са с 15,5% над същото тримесечие на 2025 г. При такъв ръст жилище, купено преди година за 125 000 €, би струвало около 144 400 €, а данъкът върху разликата би бил около 1 740 €.

Преди да решите кога да продадете, оценете имота си и сравнете с цените на квадратен метър по градове: ако до тригодишния срок остават месеци, изчакването може да спести целия данък.

Данъкът върху дохода не е единственият разход

Данъкът по ЗДДФЛ се плаща от продавача на НАП след края на годината. Отделно от него при самата сделка се дължат местен данък за придобиване — до 3% според общината, за сметка на купувача, освен ако е уговорено друго — нотариална такса и такса за вписване. Калкулаторът за разходите при продажба показва всички суми и колко остава за вас, а как се смятат таксите, е описано в наръчника за нотариалните такси при продажба.

Вписването на по-ниска цена в акта намалява облагаемия доход само на хартия и носи рискове и за двете страни — вижте продажба на данъчна оценка.

Чести грешки

• Тригодишният и петгодишният срок се броят от датата на придобиване до датата на продажба, не по календарни години.
• Освобождаването за жилище важи за едно жилище на година. Второ жилище, продадено през същата година, е необлагаемо само ако е притежавано повече от пет години.
• Подареният имот е с нулева цена на придобиване, а наследственият е изцяло освободен — правилата са различни.
• Ремонтът не намалява данъка: законът признава само 10% разходи.
• Отстъпката от 5% изисква подаване и плащане до 31 март, не до 30 април.

Въпроси и отговори

Вижте колко струва имотът ви по актуалните обявени цени и пресметнете печалбата, преди да изберете кога да продадете. Към оценката

Още по темата