Данъчна и пазарна оценка: каква е разликата

Двете оценки накратко

Кой издава данъчната оценка и как се смята

Данъчната оценка на имотите на граждани се определя от служител на общинската администрация по норми, записани в Приложение № 2 към Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ, чл. 20). Удостоверението се издава в 5-дневен срок от подаване на искане в общината, в която се намира имотът.

Формулата за жилище е: базисна стойност на квадратен метър × коефициент за местоположение × корекции за инфраструктура, етаж и овехтяване × площ. Базисната стойност за апартамент в тухлена или монолитна сграда е 17 лв. на кв.м (8,69 € по фиксирания курс), а в панелна — 14 лв. Коефициентът за местоположение зависи от града и зоната: в София е от 28,1 в пета зона до 93,6 в първа.

В сметката не влиза нито една продажба или обява — само характеристики на имота.

Кой изготвя пазарната оценка

Пазарната оценка е писмено становище на независим оценител за стойността на имота „за конкретна цел в определен момент от време и в условията на конкретен пазар“ (Закон за независимите оценители, чл. 6, ал. 3). Подписва се и се подпечатва от оценителя и не е задължителна за възложителя.

Право да оценяват имат само лица, вписани в публичния регистър на КНОБ. Банките са длъжни да работят с такива оценители, когато отпускат жилищен кредит (Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители — ЗКНИП, чл. 50). Цените и случаите, в които оценката е задължителна, са в наръчника колко струва оценка от независим оценител.

За какво се използва всяка

Данъчната оценка е основа за:

• годишния данък върху недвижимите имоти — общината определя ставка от 0,1 до 4,5 на хиляда върху нея (ЗМДТ, чл. 22);
• данъка върху наследството и данъка при дарение;
• долната граница на местния данък при покупка: той се смята върху уговорената цена, а ако тя е по-ниска от данъчната оценка — върху данъчната оценка (ЗМДТ, чл. 46);
• нотариалните такси и държавните такси по дела за собственост;
• минималната начална цена при първа публична продан от съдебен изпълнител (Граждански процесуален кодекс — ГПК, чл. 485, ал. 5).

Пазарната оценка се иска, когато някой трябва да знае реалната стойност: банката преди ипотека, съдът при делба, съдебният изпълнител преди продан. При обикновена продажба тя не е задължителна — цената се договаря свободно.

Защо данъчната оценка е в пъти под пазара

Защото нормите са записани в закона и не следват цените. Коефициентите за местоположение са последно променяни от 1.01.2009 г., а само за последната година жилищата са поскъпнали с 15,5% (НСИ, второ тримесечие на 2026 г.).

По действащите норми данъчната оценка на апартамент в София не може да надхвърли около 888 € на кв.м — толкова излиза за нова тухлена сграда в първа зона, с централно парно, на етаж от втори до пети. В нашата извадка към 11.11.2026 г. три четвърти от обявите за апартаменти в София са над 2 206 € на кв.м, а медианата е 2 586 €. Това са обявени цени, не цени на сделки.

По наблюдения на агенция Sorenda Real Estate при голяма част от сделките в София данъчната оценка е между пет и девет пъти под цената (Forbes България, 24.09.2026 г.).

Пример в евро: двустаен апартамент в София

Жилището: 60 кв.м застроена площ, тухлена сграда на 40 години, трети етаж, с централно парно, в трета зона. Общите части не се добавят към площта — стойността им е включена в базисната стойност.

1. Базисна стойност 17 лв. × коефициент за трета зона 63,2 = 1 074,40 лв. на кв.м.
2. Централно парно (+6%) и етаж между втори и пети (+3%): 1 173,03 лв.
3. Овехтяване по 0,5% на година след петата, но най-много 15%: остават 997,08 лв.
4. По 60 кв.м: 59 824,53 лв., или 30 588 € данъчна оценка.

За двустаен апартамент от 60 кв.м на среден етаж в сграда от 80-те години в София нашият модел дава обявена цена 167 600 € към 11.11.2026 г. — 5,5 пъти повече. След очаквания пазарлък от 2,5% продажната цена би била около 163 400 €.

За основно жилище годишният данък е наполовина. Разходите по вашата сделка може да сметнете с калкулатора за разходи при продажба.

Какво показват нашите данни

Сравнихме най-високата данъчна оценка на квадратен метър, която нормите допускат за апартамент (първа зона, нова тухлена сграда, централно парно, етаж от втори до пети), с медианата на обявените цени в нашата извадка към 11.11.2026 г.

Дори в най-благоприятния случай данъчната оценка е между два и три пъти под обявените цени. За по-стара сграда в по-външна зона разликата расте бързо: двустайният от примера би имал данъчна оценка 20 376 € в четвърта зона и 13 600 € в пета. Сравнението е ориентировъчно, защото площта в обявите и в данъчната оценка не винаги се мери еднакво. Цените по квартали са в страницата цени на квадратен метър в София.

Какво предвижда предложението за 2027 г.

Това още не е закон. На 4.11.2026 г. Министерският съвет одобри проект за изменение на ЗМДТ, който предстои да се гледа от Народното събрание. Към 11.11.2026 г. той не е приет.

Проектът предвижда данъчните оценки да се актуализират в три поредни години: с 30% през 2027 г. и с още по 35 процентни пункта спрямо сегашното ниво през 2028 и 2029 г. — общо двойно до 2029 г. Обхванати са сградите, земите, подобренията и земеделските земи.

В нашия пример оценката от 30 588 € би станала 39 764 € през 2027 г. и 61 176 € през 2029 г. — пак 2,7 пъти под днешната обявена цена. Годишният данък в София при същата ставка би се качил от 57,35 € на 74,56 € и после на 114,70 €; общинският съвет обаче може да промени ставката. При продажба на пазарна цена местният данък и нотариалната такса не се променят, защото се смятат върху цената.

Коя оценка ви трябва

• Продавате или купувате. За нотариуса е нужно удостоверение за данъчна оценка. Пазарна оценка не е задължителна, но трябва да знаете реалната цена — оценете имота си безплатно за ориентир.
• Теглите ипотечен кредит. Банката възлага пазарна оценка на независим оценител. Ако тя излезе под договорената цена, вижте какво да правите при ниска оценка от банката.
• Наследство или делба. Данъкът върху наследството се смята по данъчна оценка, а при съдебна делба имотът се оценява по действителната му стойност — подробности в наръчника оценка при делба и наследство.
• Плащате годишния данък. Важи данъчната оценка към 1 януари.

Резултатът на нашия сайт е ориентировъчна автоматизирана оценка по обявени цени. Тя не замества нито едната, нито другата и не може да се ползва пред банка, съд, нотариус или НАП.

Въпроси и отговори

Вижте колко струва имотът ви по актуалните обяви и свалете справката в PDF. Към оценката

Още по темата