Оценка на имот при делба, наследство и дарение

Коя оценка къде се използва

За един и същ имот има две стойности. Данъчната оценка се издава от общината по нормите в приложение № 2 към Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). Пазарната стойност се определя от независим оценител или от вещо лице в съда. Разликата между двете е обяснена в наръчника за данъчната и пазарната оценка.

През третото тримесечие на 2026 г. в страната са вписани 12 026 дарения, 2 305 делби и 451 обявени завещания при 45 312 продажби (Агенция по вписванията).

Наследство: данък само извън правата линия

Преживелият съпруг и наследниците по права линия — деца, внуци, родители — не плащат данък върху наследството (чл. 31, ал. 2 ЗМДТ). За останалите ставката се определя от общината, а данък се дължи само за наследствен дял над 250 000 лв. (127 822,97 €):

• братя, сестри и техните деца — от 0,4 до 0,8%; в София 0,7%;
• всички други наследници — от 3,3 до 6,6%; в София 5%.

Наследеният имот се оценява по данъчната му оценка към деня на откриване на наследството (чл. 33 ЗМДТ). Декларацията се подава в 6-месечен срок в общината по последното местожителство на наследодателя, а данъкът се плаща до два месеца след съобщението.

При последваща продажба доходът от наследствен имот е необлагаем — вижте данъка при продажба на имот.

Дарение: ставки и пример

Дарението между роднини по права линия и между съпрузи е освободено от местен данък (чл. 44, ал. 6 ЗМДТ). В останалите случаи данъкът е от 0,4 до 0,8% между братя и сестри и техните деца и от 3,3 до 6,6% между всички други лица; в София ставките са 0,7% и 5%. Основата е данъчната оценка, защото при дарение няма уговорена цена.

За апартамент в София с данъчна оценка 35 000 € данъкът е:

• от родител на дете — 0 €;
• между брат и сестра — 245 €;
• между лица без такава връзка — 1 750 €.

Дарението има и две отложени последици, при които значение има пазарната стойност:

• Ако дареният продаде имота, преди да изтекат сроковете за освобождаване, цената на придобиване се приема за нула и се облага почти цялата продажна цена (чл. 33, ал. 6 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица).
• Наследник със запазена част може да иска намаляване на дарението. Тогава имотът се смята по стойността му към откриването на наследството, а не към деня на дарението (чл. 30 и 31 от Закона за наследството).

Доброволна делба: стойността се договаря

Съсобствениците могат да поделят имота с договор с нотариална заверка на подписите (чл. 35 от Закона за собствеността). Участват всички: делба без някой от сънаследниците е нищожна (чл. 75 от Закона за наследството).

Стойността на дяловете се договаря свободно, но таксите не падат под данъчната оценка. Нотариалната такса се събира върху стойността на всички дялове или върху данъчната оценка, ако тя е по-висока (чл. 96 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност). Таксата за вписване е 0,1%. Местен данък се дължи само върху превишението, когато нечий дял се увеличава (чл. 47, ал. 3 ЗМДТ).

Спорът обикновено е за сумата, с която единият изкупува останалите. Оценка от независим оценител, вписан в регистъра на Камарата на независимите оценители в България (КНОБ), дава неутрална основа. Какво струва тя, е описано в наръчника колко струва оценка от оценител.

Съдебна делба: стъпките и мястото на оценката

1. Молбата се подава в районния съд. С първото решение съдът определя между кои лица, за кои имоти и при какви части се допуска делбата (чл. 341 и 344 от Гражданския процесуален кодекс, ГПК).
2. Вещо лице оценява имотите и съдът съставя разделителен протокол по неговото заключение (чл. 347).
3. Неподеляемо жилище може да се възложи на съделител, който е живял в него при откриване на наследството и няма друго жилище. Тогава имотът „се оценява по действителната му стойност“, а останалите получават парично уравнение, платимо със законната лихва в 6-месечен срок; иначе възлагането отпада (чл. 349).
4. Ако няма възлагане, имотът се изнася на публична продан, в която съделителите също могат да наддават (чл. 348). По общото правило наддаването започва от 80% от стойността, определена от вещо лице (чл. 485), а при втора продан — от 90% от първата начална цена (чл. 494).
5. Държавната такса е 4% върху стойността на дяловете, а при спогодба преди разделителния протокол — 2% (чл. 8 от Тарифата за държавните такси по ГПК).

Пример: апартамент за 160 000 € между двама наследници

Към съдебните суми се добавят възнаграждението на вещото лице и адвокатските разноски, а към доброволната делба — местният данък върху превишението. В този пример договарянето извън съда спестява над 5 000 € такси и риска имотът да се продаде под оценката.

Какво показват нашите данни

Най-трудни за оценяване са къщите и парцелите. При проверка върху обяви, които моделът ни не е виждал, медианната грешка спрямо обявената цена е 12,5% за апартаменти, 30,4% за къщи и 43,6% за парцели (извадка от 121 612 обяви за продажба, 11.11.2026 г.).

Причината е в разликите между привидно сходни имоти. При къщите обявите „за ремонт“ са с 27% по-евтини, а „след ремонт“ — с 43% по-скъпи при равни други условия; липсата на двор сваля цената с 29%. При парцелите обявите с посочена регулация са с 69% над останалите, а средната половина от всички обяви е между 21 и 110 €/кв.м. Това са обявени цени, не цени на сделки.

Двама сънаследници могат добросъвестно да се разминат с десетки проценти. За отправна точка оценете имота си и вижте примерната справка; за къща има отделен наръчник за оценка на къща.

Кога е нужен независим оценител

В съда значение има само заключението на вещото лице, което съдът назначава. Частно поръчана оценка помага при преговорите за спогодба, но не го замества.

При доброволна делба или изкупуване на дял оценката от независим оценител не е задължителна, но предотвратява спорове. Ориентировъчната оценка на сайта е отправна точка за разговора между съсобствениците. Тя стъпва на обявени цени, не е оценка по Закона за независимите оценители и не може да се ползва пред съд, нотариус или НАП.

Министерският съвет одобри на 4.11.2026 г. законопроект за поетапно повишаване на данъчните оценки — с 30% през 2027 г. и двойно до 2029 г. Към 11.11.2026 г. това е предложение, което още не е закон. Ако бъде прието, ще нараснат и данъците и таксите при наследство и дарение.

Въпроси и отговори

Оценете наследствения или съсобствения имот по обявените цени в района, за да имате обща отправна точка преди разговора за делбата. Към оценката

Още по темата