Продажба на данъчна оценка: рисковете

Какво означава продажба на данъчна оценка

Така се нарича сделка, при която в нотариалния акт се вписва цена, равна или близка до данъчната оценка, а останалата част от реалната цена се плаща отделно. Данъчната оценка се издава от общината и често е многократно по-ниска от пазарната — разликата е обяснена в наръчника за данъчната и пазарната оценка.

Под данъчната оценка няма смисъл да се слиза. Местният данък се начислява върху уговорената цена, а ако тя е по-ниска от данъчната оценка — върху оценката (чл. 46, ал. 2 от Закона за местните данъци и такси). Нотариалната такса също се събира върху по-високата от двете стойности (чл. 96, ал. 3 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност, ЗННД).

В акта страните декларират, че вписаната сума е действително уговореното плащане по сделката (чл. 25, ал. 9 ЗННД). Когато реално се плаща повече, тази декларация е невярна и от това произтичат рисковете, описани по-долу.

Какво се спестява: сметка в евро

Пример: реална цена 150 000 €, данъчна оценка 30 000 €, община с 3% местен данък — София, Пловдив, Варна или Бургас.

Разликата е около 4 084 €, или 2,7% от реалната цена; таксата за изготвяне на проекта на акта не е включена. Тези разходи обичайно се плащат от купувача, така че спестяването е негово.

Продавачът печели само ако дължи данък върху дохода от продажбата. Ако е освободен — например продава жилище, притежавано над три години — той не спестява нищо, а носи същия риск. Точните суми за вашата сделка дава калкулаторът за разходите при продажба.

Рисковете за купувача

• Ипотечен кредит. Банката изплаща кредита като цена по нотариалния акт и отпуска до 85% от стойността на обезпечението (изискване на БНБ от 1.10.2024 г.). Ако в акта са вписани 30 000 €, тя няма основание да преведе на продавача повече. Повече в наръчника за ниската оценка от банката.
• Връщане на парите. Ако продажбата бъде развалена или обявена за недействителна, продавачът дължи връщане на платената цена (чл. 34 и чл. 189 от Закона за задълженията и договорите, ЗЗД). Доказана е цената в акта. За останалото купувачът трябва да докаже прикритата уговорка, а свидетели се допускат само ако има писмени доказателства, изходящи от другата страна (чл. 165, ал. 2 от Гражданския процесуален кодекс).
• Изкупуване от съсобственик. При покупка на идеална част съсобственик, на когото тя не е била предложена при същите условия, може да я изкупи с иск в двумесечен срок от продажбата (чл. 33 от Закона за собствеността). Купувачът ще трябва да доказва, че е платил повече от сумата, която сам е декларирал.
• По-висок данък при препродажба — сметката е в следващия раздел.

Данъкът върху печалбата при следваща продажба

Когато купувачът един ден продаде имота, облагаемият доход е разликата между продажната цена и документално доказаната цена на придобиване, намалена с 10% разходи. Ставката е 10% (чл. 33 и чл. 48 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица).

Ако след две години той продаде за 160 000 €, сметката е:

• при 30 000 € в първия акт: (160 000 − 30 000) × 0,9 × 10% = 11 700 € данък;
• при реалните 150 000 € в първия акт: (160 000 − 150 000) × 0,9 × 10% = 900 € данък.

Разликата от 10 800 € е над два пъти по-голяма от спестените 4 084 €. Данъкът отпада само ако имотът е жилище, продадено след повече от три години, или друг имот, продаден след повече от пет. Подробностите са в наръчника за данъка при продажба на имот.

Рисковете за продавача

• Неплатен остатък. Нотариалният акт доказва само вписаната цена. Ако купувачът не плати останалото, продавачът трябва да доказва прикритата уговорка при същите ограничения за свидетелите.
• Данъчна проверка. При данни за укрити доходи НАП може сама да определи основата за облагане (чл. 122 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс). Производство може да започне до пет години след края на годината, в която е трябвало да се подаде декларацията (чл. 109).
• Наказателна отговорност. За невярна писмена декларация пред орган на властта с цел избягване на данъци Наказателният кодекс предвижда до три години лишаване от свобода или глоба (чл. 313). За избягване на данъци над 3 000 лв. (1 533,88 €) чрез невярна декларация наказанието е лишаване от свобода от една до шест години (чл. 255).
• Произход на средствата. Нотариусите и банките са задължени лица по Закона за мерките срещу изпирането на пари и изясняват произхода на средствата. За сума, получена извън акта, продавачът няма документ, когато реши да я внесе в банка или да купи друг имот.

Плащането в брой и глобата

Разликата между реалната и вписаната цена обикновено се плаща в брой. Законът за ограничаване на плащанията в брой допуска това само за суми под 10 000 лв. (5 112,92 €). Над този праг, включително когато сумата е разделена на части по едно основание, се плаща само по банков път (чл. 3). Плащанията по сделки с имоти над 10 000 лв. минават през специалната сметка на нотариуса или през друга банкова сметка (чл. 25, ал. 10 ЗННД).

Глобата за физическо лице, което извърши или допусне такова плащане, е 25% от сумата, а при повторно нарушение — 50% (чл. 5 от Закона за ограничаване на плащанията в брой). За 120 000 € в брой това са 30 000 €. Ако остатъкът се преведе по банка, остава писмена следа, която противоречи на декларацията в акта.

Какво показват нашите данни

Медианната обявена цена на апартамент в нашата извадка от 74 706 обяви към 11.11.2026 г. е 145 000 € — обявена цена, не цена на сделка. При 3% местен данък всички разходи по прехвърлянето върху такава сума са около 5 168 €, или 3,6% от цената. Това е горната граница на спестяването. Реално то е по-малко, защото под данъчната оценка не може да се слезе.

За сравнение: в оценката на сайта приспадаме очакван пазарлък от 2,5% за апартаменти в София, 3% в Пловдив, Варна и Бургас, 4% в останалите градове и 5% в курортите. Сумата, заради която се поема рискът, е от порядъка на един обичаен пазарлък.

Министерският съвет одобри на 4.11.2026 г. законопроект за поетапно повишаване на данъчните оценки — с 30% през 2027 г. и двойно до 2029 г. Към 11.11.2026 г. това е предложение, което още не е закон. Ако бъде прието, разликата между данъчна оценка и реална цена ще се свие, а с нея и спестяването.

Как да намалите разходите без този риск

• Договорете кой плаща разноските. По закон разноските по продажбата на имот се делят по равно (чл. 186 ЗЗД), а местният данък е за сметка на купувача само ако не е уговорено друго (чл. 45 от Закона за местните данъци и такси). Това, че купувачът плаща всичко, е практика, не правило.
• Проверете дали продавачът изобщо дължи данък. За жилище, притежавано над три години, и за наследствен имот данък върху дохода няма, така че по-ниската цена в акта не му носи нищо.
• Преговаряйте за цената с данни. Вижте колко струва имотът по обявените цени в квартала и каква отстъпка е обичайна.
• Пресметнете таксите предварително. Как се образуват, е описано в наръчника за нотариалните такси при продажба.

Въпроси и отговори

Вижте колко струва имотът по обявените цени в квартала, преди да преговаряте за цената и за това кой плаща разноските. Към оценката

Още по темата