Етажът и цената: партер, последен, среден

Какво показват нашите данни

Сравнихме 74 706 обяви за продажба на апартаменти (снимка от 11.11.2026 г.) вътре в един и същ квартал, при еднаква площ, вид на жилището и година на строеж. Разликите са в обявената цена на квадратен метър спрямо жилище на среден етаж.

Среден етаж тук е от втори до осми, без последния. Последен етаж се брои в сгради с поне три етажа, а партер и първи етаж са отделни категории, както ги посочват самите обяви. Между партера и висок етаж в един и същ квартал разликата е около 10%.

Това са обявени цени, не цени на сделки.

Колко е това в евро по градове

Процентите се прилагат върху цената на жилището, затова в евро отбивът е най-голям в скъпите градове. Таблицата използва нашата стандартизирана цена за двустаен от 60 кв.м на среден етаж в сграда от 80-те.

В София партерът сваля около 13 200 € от цената на такъв двустаен, а последният етаж — около 6 200 €. В Стара Загора същите проценти са 6 800 € и 3 200 €.

Партерът: най-големият отбив

Партерът е единственият етаж, при който разликата е осезаема — близо 8%. Причините са познати: по-малко уединение и светлина, шум от входа и улицата, по-слабо усещане за сигурност. Първият етаж над партера губи много по-малко — 2,3%.

Хората от практиката говорят за повече. В публикация на dbr.bg от 26.10.2026 г. имотен предприемач посочва, че партерните жилища в по-стари сгради може да се предлагат с около 10–15% под сходни апартаменти на по-висок етаж. Нашето число е средно за всички сгради, включително новите, което може да обясни разликата.

Партерът има и купувачи, за които е предимство: хора, които не искат стълби, или такива, които търсят жилище с излаз към двор. Затова отбивът не е еднакъв за всяко партерно жилище.

Последният етаж: по-малко, отколкото се очаква

Последният етаж се обявява с 3,7% по-евтино от среден. Купувачите се притесняват от течове от покрива и от прегряване през лятото. Срещу това стоят липсата на съседи отгоре и по-откритата гледка.

Числото е средно. В него влизат и последните етажи на стари блокове, и тези на нови сгради с големи тераси. Данните ни не ги разделят, затова за конкретно жилище отбивът може да е по-голям или изобщо да го няма.

Мезонетите, които често заемат последните нива на сградата, са пример за обратното: обявяват се с 12,1% над двустаен апартамент със същата площ.

Високите етажи и асансьорът

Етажите от девети нагоре са с 1,5% по-скъпи от средните. Толкова високи сгради се строят с асансьор, затова там височината носи гледка и тишина, без да струва усилие.

Самия асансьор не можем да измерим: обявите рядко посочват дали го има. Знаем следното:

• В сегашната си редакция, в сила от 23.11.2022 г., чл. 107 от Наредба № 7 от 2003 г. за правила и нормативи за устройство на териториите изисква асансьор в жилищните сгради с 5 и повече етажа. Това важи за проектирането на нови сгради.
• Сгради без асансьор има: данъчната норма предвижда отделна колона за „сгради с 6 и повече етажи без асансьор“ и намалява оценката на шестия и по-горните етажи в тях с 3%.
• В ориентировъчната оценка на сайта питаме за асансьор при по-високите етажи. Корекцията там е допускане от практиката, не измерване. Колко е, пише в методиката.

Какво казва данъчната норма

Данъчната оценка също зависи от етажа. По таблица № 6 от Приложение № 2 към Закона за местните данъци и такси корекциите за апартамент са:

Пример: трети етаж от осем получава +3%. Осмият, последен етаж получава −5% в сграда с асансьор и −8% в сграда без асансьор. „Първи етаж“ в нормата е първият надземен етаж, тоест обикновено партерът от обявите.

Тук нормата и пазарът почти съвпадат. Спрямо втори до пети етаж първият етаж получава около 8% по-ниска оценка (коефициент 0,95 срещу 1,03) — колкото са и нашите 7,9% за партер. Последният етаж на пететажен блок е с около 5% под средните етажи (0,98 срещу 1,03), при 3,7% в обявите. Повече за самата оценка има в наръчника за данъчна и пазарна оценка.

Как да отчетете етажа във вашата цена

1. Намерете медианата за вашия град и квартал в цените по градове. Тя е за всички обяви, а повечето са за средни етажи.
2. Приложете процента за вашия етаж от първата таблица.
3. Не го прилагайте втори път, ако сравнявате с обяви на същия етаж — там отбивът вече е в цената.
4. Отчетете отделно годината и конструкцията на сградата — вижте панел, ЕПК или тухла.

Етажът не може да се промени. Ако обявите партерно жилище на цената на среден етаж, купувачите ще го сравнят с другите партерни обяви в квартала и ще поискат разликата като отстъпка.

Можете обаче да отговорите на притесненията зад отбива. За последен етаж покажете кога е ремонтиран покривът и каква е изолацията. За партер опишете сигурността на входа и прозорците и това, което партерът дава в повече — двор, отделен вход, достъп без стълби.

Какво не знаем

• Асансьорът. Обявите рядко го посочват, затова ефектът му не е измерен.
• Възрастта на сградата. Числата за етажа са средни за стари и нови сгради заедно.
• Сутерени и тавански етажи. Нямаме отделни числа за тях.
• Цените на сделките. Работим с обявени цени. При проверка върху обяви, които моделът не е виждал, медианната му грешка е 12,5% спрямо обявената цена — повече от ефекта на който и да е етаж. Етажът е една от много корекции, не цялата оценка.

Суровите числа са в отворените данни.

Въпроси и отговори

Посочете етажа и броя на етажите в сградата и вижте колко струва вашият апартамент. Към оценката

Още по темата