Панел, ЕПК или тухла: колко е разликата в цената

Какво показват нашите данни

Сравнихме 74 706 обяви за продажба на апартаменти (снимка от 11.11.2026 г.) вътре в един и същ квартал, при еднаква площ, етаж и десетилетие на строеж. Така остава само разликата, която върви с думата за конструкцията в обявата.

Сумите са спрямо нашата стандартизирана цена за двустаен от 60 кв.м на среден етаж в сграда от 80-те: 167 600 € в София и 105 000 € в Пловдив. Това са обявени цени, не цени на сделки. Как смятаме, пише в методиката.

Сравнението е с обявите, които не посочват конструкция, а сред тях също има панелни жилища. Затова истинската разлика между панел и тухла вероятно е малко над 3,9%. По същата причина думата „тухла“ не отличава обявата: сред жилищата, с които се сравнява, има много тухлени.

Какво означават панел, ЕПК и тухла

• Панел: сградата е сглобена от готови стоманобетонни панели. В Закона за местните данъци и такси това е едропанелна конструкция с код М2.
• ЕПК (едроплощен кофраж): стоманобетонните стени и плочи се изливат на място, вместо да се сглобяват. В закона е в един клас с тухлата — код М3.
• Тухла: в обявите така се наричат сградите с носещи тухлени стени или със стоманобетонен скелет и тухлена зидария, със стоманобетонни плочи между етажите.
• Гредоред: тухлени стени с дървени подови греди — среща се в най-старите сгради.

ЕПК не излиза по-скъп от панела

Често се приема, че монолитният ЕПК прави жилището по-ценно от панелното. В обявите не се вижда: жилищата с „ЕПК“ са с 5,7% под сходните в квартала, а тези с „панел“ — с 3,9%.

Ефектът е измерен само върху обявите, които изрично посочват конструкцията, и не обяснява причината. Показва обаче, че на пазара на обявите ЕПК не се цени над панела.

Годината на строеж тежи повече от конструкцията

Числата по-горе сравняват жилища от едно и също десетилетие. Ако сравните блок от 80-те с нова сграда в същия квартал, разликата е по-голяма и идва от възрастта.

Пример за София: двустаен от 60 кв.м на среден етаж в сграда от 80-те е 167 600 € по нашия модел. В сграда от 2020–2024 г. в същия квартал същото жилище излиза с 9% повече — около 182 700 €. Думата „панел“ сваля 6 500 €, новата сграда добавя 15 100 €.

В София сградите отпреди 1960 г. са с 13% над тези от 80-те в същия квартал. Те са от времето преди масовото панелно строителство и показват, че старата тухла в столицата се цени. В останалите градове най-старите сгради са с 5–6% под блоковете от 80-те.

Жилищата в строеж се обявяват по-евтино от блоковете от 80-те — с 6% в София и с 13% в Пловдив, Варна и Бургас. Купувачът чака завършването, а в цената често не влизат довършителните работи, понякога и ДДС.

Какво казва данъчната норма

Данъчната оценка не е пазарна цена, но показва как законът подрежда конструкциите. По Приложение № 2 към Закона за местните данъци и такси базисната стойност на квадратен метър за апартамент е 14 при едропанелна конструкция и 17 при тухлена със стоманобетонни плочи, монолитна и ЕПК. Панелът тръгва с около 18% по-ниско, а ЕПК е в един клас с тухлата.

• Овехтяване: след петата година панелът губи по 0,6% годишно, най-много 25%; тухлата и ЕПК — по 0,5% годишно, най-много 15%.
• Гредоред: тухлена сграда с дървен гредоред е в по-нисък клас от панела — базисна стойност 11.
• Топлофикация: сграда, включена към топлофикация, получава 6% по-висока оценка.
• Пример: панелно жилище от 1985 г. получава около 24% по-ниска данъчна оценка от тухлено от същата година на същото място и етаж.

В обявите разликата е 3,9%. Нормата е писана за данъчни цели и не следва пазара — повече в наръчника за данъчна и пазарна оценка.

Какво показват сделките в София

По анализ на агенция Primo+ панелните жилища в София са продавани през януари–септември 2026 г. за 2 459 €/кв.м при медиана 2 726 €/кв.м за всички сделки — около 10% по-ниско. Това не е сравнение при равни условия: панелните блокове са по-стари и са в определени квартали.

По-показателна е посоката. За година цената на квадратен метър при панела практически не се е променила (от 2 461 на 2 459 €), а общата медиана е нараснала с около 14%, от 2 386 €. Година по-рано панелът е бил малко над общата медиана.

Bulgarian Properties посочва през март 2025 г., че разликата в средните цени между тухла и панел в София може да стигне 150–200 €/кв.м, а в по-атрактивните райони почти липсва.

Защо разликата е малка

• Отоплението. Обявите с ТЕЦ са с 4,9% над тези без посочено централно или газово отопление. Панелно жилище с ТЕЦ се обявява практически наравно със сходно жилище, което не е панелно и няма ТЕЦ (−3,9% и +4,9%).
• Състоянието. „След ремонт“ добавя 9,6%. Ремонтиран панел се обявява с около 5% над сходно жилище, за което обявата не споменава нито панел, нито ремонт.
• Полезната площ. По наблюдение на Bulgarian Properties в панелните блокове общите части са по-малко, така че при една и съща площ по нотариален акт остава повече използваема площ. Вижте общи части и квадратура.

Данните ни не различават санирани от несанирани блокове, затова не можем да кажем колко добавя санирането.

Как да отчетете конструкцията в цената

1. Започнете от квартала — той определя по-голямата част от цената. Медианите са в цените по градове.
2. Отчетете десетилетието на сградата по таблицата по-горе.
3. Чак тогава извадете 3,9% за панел или 5,7% за ЕПК.
4. Добавете етажа — вижте етажът и цената — и състоянието на жилището.

Пример по обявите: двустаен от 60 кв.м на среден етаж в панелен блок от 80-те в Пловдив. Стандартизираната цена е 105 000 €; с отбива за панел стават около 100 900 €. Ако жилището е след ремонт, обявите подкрепят около 110 600 € — повече, отколкото за неремонтирано тухлено жилище до него.

В ориентировъчната оценка на сайта посочвате годината на сградата и, за по-старите сгради, конструкцията. В справката всяка корекция е на отделен ред, с процента и с източника му.

Въпроси и отговори

Вижте колко струва вашият апартамент с неговата конструкция, година и етаж. Към оценката

Още по темата