Как да продам апартамента си бързо, без да губя от цената

Колко време отнема продажбата

Купувачите избират по-дълго, отколкото преди година, и по-често искат отстъпка. Данните на „Адрес“ за третото тримесечие на 2026 г.:

Периодът се мери от страната на купувача — от началото на търсенето до покупката. За продавача Bulgarian Properties посочва като нормален срок за сделка от един до три месеца.

По-бавният пазар личи и в официалните данни: вписаните продажби през третото тримесечие са 45 312 — с 22,1% по-малко от година по-рано (Агенция по вписванията).

Цената решава скоростта

Купувачът сравнява вашата обява с останалите в квартала, преди да се обади. Направете същото сравнение преди него.

1. Изберете обяви от същия квартал, от същия вид и с близка площ.
2. Сравнявайте цената на квадратен метър, не общата цена.
3. Отчетете разликите в етаж, година на строеж и състояние.
4. Проверете коя площ е посочена — с общите части или без тях.

Същото прави оценката на сайта. Въведете имота и ще получите очаквана цена при продажба, препоръчителна цена за обява и най-близките сравними обяви. Тя е ориентировъчна и не замества оценка от независим оценител.

Ако купувачът тегли кредит, банката възлага своя оценка и отпуска най-много 85% от стойността на имота (ограничение на БНБ от 1.10.2024 г.). Когато уговорената цена е над банковата оценка, купувачът трябва да доплати разликата със собствени средства и сделката може да се забави.

Какво показват нашите данни

Към 11.11.2026 г. в извадката ни има 74 706 обяви за апартаменти. Цените са обявени, не цени на сделки.

Цена в горната четвърт на диапазона трябва да има видима причина. Ето колко тежат най-честите разлики между обяви в един и същ квартал:

• партер: −7,9% спрямо среден етаж; последен етаж: −3,7%;
• „за ремонт“: −11,5%; „след ремонт“: +9,6%;
• обзаведен: +9,2%; с гараж или паркомясто: +3,4%;
• отопление с ТЕЦ: +4,9%; с газ: +2,9% спрямо обявите без посочено централно или газово отопление;
• сграда от 2020–2024 г.: +9% в София и +13% в Пловдив, Варна и Бургас спрямо сграда от 80-те години.

Нивата за останалите градове са на страницата цени по градове.

Колко място за пазарлък да оставите

В София 43% от сделките за януари–септември 2026 г. са на обявената цена, а средната отстъпка върху всички сделки е 2,2% (Primo+). При жилищата до 150 000 € без отстъпка минават само 10%.

Оценката на сайта приема пазарлък от 2,5% за апартамент в София, 3% в Пловдив, Варна и Бургас, 4% в останалите градове и 5% в курортите. Ако очаквате да продадете за 150 000 €, цена в обявата около 154 000 € оставя този запас. По-голям запас само поставя обявата сред по-скъпите в квартала. Повече има в наръчника обявена срещу реална цена.

Подгответе жилището и обявата

Разликата между обявите „за ремонт“ и „след ремонт“ в един и същ квартал е над 20%. Това не значи, че пълният ремонт се изплаща — зависи колко струва. Дребните поправки — боя, осветление, работещи кранове — струват малко и отнемат поводи за отстъпка. Кои подобрения имат смисъл, е разгледано в наръчника как да вдигна цената преди продажба.

В обявата посочете точно етажа, годината на строеж, вида строителство и площта по документа за собственост. Неточност, която купувачът открие на огледа, се превръща в довод за по-ниска цена.

Документите за нотариуса

Продажбата се извършва с нотариален акт (Закон за задълженията и договорите, чл. 18). Пригответе документите, преди да пуснете обявата — данъчната оценка се издава до 5 дни, удостоверението за тежести до 7 работни дни.

1. Документ за собственост — нотариален акт или друг акт, вписан в Службата по вписванията. По него нотариусът проверява дали сте собственик (Граждански процесуален кодекс, чл. 586).
2. Удостоверение за данъчна оценка от общината. В него се отбелязва и дали данъците за имота са платени.
3. Схема на апартамента от кадастралната карта, издадена от Агенцията по геодезия, картография и кадастър. За къща или парцел документът е скица.
4. Лична карта и декларация за гражданство и гражданско състояние по образец (Закон за нотариусите и нотариалната дейност, чл. 25, ал. 8).
5. Участие или съгласие на съпруга. Имот, който е съпружеска общност, се продава от двамата заедно. За семейно жилище, което е лична собственост на единия, е нужно съгласието на другия съпруг, ако нямате друго жилище (Семеен кодекс, чл. 24 и 26).
6. Пълномощно с нотариална заверка на подписа и съдържанието, ако някой подписва вместо вас (Закон за задълженията и договорите, чл. 37).
7. Удостоверение за тежести. Не е задължително за продавача, но купувачите и банките го искат. Таксата е 5,11 € (10 лв. по тарифата) при срок до 7 работни дни и 15,34 € (30 лв.) при срок до 3 работни дни.

Декларация за липса на данъчни задължения вече не се подава. От май 2024 г. нотариусът сам проверява по електронен път в НАП дали имате непогасени публични задължения (Данъчно-осигурителен процесуален кодекс, чл. 264). Ако има такива, сделката може да стане, след като се платят, включително от цената.

С агенция или сам

Комисионата на агенциите не е регулирана. Пазарната практика е около 3% от цената, често плюс ДДС — при 150 000 € това са 5 400 €. В калкулатора ни за разходите при продажба по подразбиране е заложена 2,5% плюс ДДС, тоест 4 500 €, и може да се променя.

Срещу комисионата агенцията поема определянето на цената, огледите, преговорите и подготовката на сделката. Ако продавате сами, тази работа е за вас: точна цена, снимки, време за огледи и проверка на предварителния договор. Нотариусът е задължителен и в двата случая.

Решението е сметка — колко струва вашето време и доколко сте сигурни в цената.

От предварителния договор до нотариалния акт

Предварителният договор се сключва писмено и съдържа съществените условия на окончателния — най-малко имота и цената (Закон за задълженията и договорите, чл. 19). В него се записват още срокът за сделката и начинът на плащане. Собствеността се прехвърля с нотариалния акт.

В акта страните декларират, че посочената сума е действително уговорената, а плащанията над 5 112,92 € (10 000 лв. в текста на закона) се правят по банков път (Закон за нотариусите и нотариалната дейност, чл. 25, ал. 9 и 10). По закон разноските по продажбата се делят поравно (чл. 186 от Закона за задълженията и договорите), на практика ги плаща купувачът — уговорете го още в предварителния договор. Сумите са в наръчника нотариални такси и разходи по сделката.

Въпроси и отговори

Започнете от цената: оценете апартамента си спрямо сравнимите обяви в квартала и изтеглете справката. Към оценката

Още по темата