Колко струва имотът ми под наем: наем и доходност

Какво показват нашите данни

В извадката ни от 11.11.2026 г. има 10 036 обяви за наем. Таблицата показва медианния обявен месечен наем за двустаен апартамент.

Това са обявени наеми, не договорени. Медианата е за всички обяви в града, без разделение по квартал, обзавеждане и състояние. В курортите с достатъчно обяви тя е 350 € в Слънчев бряг, 400 € в Банско, 450 € в Несебър и 460 € в Свети Влас.

На квадратен метър наемът е най-висок при малките жилища: 10,0 € за едностаен, 7,83 € за двустаен и 7,22 € за тристаен (медиани за страната). Останалите числа са в отворените данни.

Брутна доходност по градове

Брутната доходност е годишният наем, разделен на цената на имота. Смятаме я за двустайни апартаменти: 12 месечни наема спрямо обявената продажна цена.

В София жилищата са най-скъпи спрямо наемите, затова доходността е най-ниска. За курортите числото е условно: в много курортни селища обявите за наем са твърде малко, за да изчислим медиана.

Ако сметката за вашия имот дава много по-ниска доходност от тази на групата, проверете и двете числа: наемът може да е под пазарния, а цената, която очаквате — над пазарната.

Как да прецените наема за вашия имот

1. По града. Вземете медианата за двустаен от първата таблица и я съобразете с квартала, площта и състоянието.
2. По площта. Умножете квадратните метри по медианния наем на квадрат: 10,0 € за едностаен, 7,83 € за двустаен, 7,22 € за тристаен. За двустаен от 60 кв.м това са около 470 € на месец, за едностаен от 40 кв.м — около 400 €, за тристаен от 90 кв.м — около 650 €. Числата са средни за страната; в София, Варна и Бургас наемите са по-високи.
3. По цената. Умножете цената на имота по брутната доходност за вашата група и разделете на 12. Жилище за 120 000 € в Пловдив: 120 000 € × 5,7% : 12 = 570 € на месец.

Сметката работи и наобратно. Ако жилището ви във Варна се отдава за 550 € на месец, при 5,7% доходност това отговаря на цена около 115 800 €. Така наемът служи за груба проверка на цената.

Когато оцените имота си, справката към ориентировъчната оценка показва и очаквания месечен наем за него, заедно с брутната доходност.

От брутна към чиста доходност

Брутната доходност не е това, което остава за вас. Пример с двустаен в София: цена 167 600 € (нашата стандартизирана цена за 60 кв.м на среден етаж в сграда от 80-те) и наем 630 € на месец.

1. Годишен наем: 630 € × 12 = 7 560 €. Брутна доходност: 4,5%.
2. Празни месеци: ако жилището стои един месец без наемател, остават 6 930 €.
3. Данък върху дохода: 9% от получения наем, или 624 €. Остават 6 306 € — 3,8% от цената.
4. Данък върху имота, такса за битови отпадъци, вноски за общите части, застраховка и ремонти: сложете своите суми. Всеки 500 € годишни разходи свалят доходността с 0,3 процентни пункта.

За сравнение: по данни на БНБ за септември 2026 г. новите срочни депозити на домакинствата носят средно 1,42% лихва, а новите жилищни кредити са със среден лихвен процент 2,41%.

Данък върху наема

Наемът е облагаем доход по Закона за данъците върху доходите на физическите лица.

• Размер. От наема се приспадат 10% нормативно признати разходи (чл. 31), а върху остатъка се плаща 10% данък. Това са 9% от наема — 56,70 € от месечен наем от 630 €, или около 680 € за цяла година.
• Реални разходи. Ремонтите и обзавеждането не се приспадат отделно. Законът признава само тези 10%.
• Наемател фирма. Когато наемът се плаща от предприятие или самоосигуряващо се лице, то удържа и внася данъка при плащането (чл. 44, ал. 4).
• Наемател физическо лице. Внасяте данъка сами до края на месеца след всяко тримесечие (чл. 67, ал. 1). За четвъртото тримесечие авансов данък не се внася — плаща се с годишната декларация.
• Декларация. Наемът се посочва в годишната данъчна декларация, която се подава от 10 януари до 30 април на следващата година (чл. 50 и чл. 53).

Ако не сте здравно осигурени на друго основание и се осигурявате сами по чл. 40, ал. 5 от Закона за здравното осигуряване, наемът влиза в годишното изравняване на здравните вноски.

Местният данък за жилище под наем

Данъкът върху недвижимите имоти се определя от общинския съвет в граници от 0,1 до 4,5 на хиляда от данъчната оценка (чл. 22 от Закона за местните данъци и такси). За основно жилище данъкът е наполовина (чл. 25), но основно е жилището, в което живеете през по-голямата част от годината. Апартамент, който отдавате, не се ползва от това намаление.

Точната сума ви съобщава общината — сложете я в сметката от предишния раздел. Министерският съвет одобри на 4.11.2026 г. законопроект за повишаване на данъчните оценки с 30% през 2027 г. и двойно до 2029 г. Към 11.11.2026 г. това е предложение, което още не е закон.

Наем или продажба

Доходността от наем не включва поскъпването на самия имот. По данни на НСИ цените на жилищата през второто тримесечие на 2026 г. са с 15,5% по-високи от година по-рано. Това не е гарантирано занапред — вижте ще паднат ли цените на имотите.

Ако мислите за продажба, сравнете чистата доходност с това, което парите биха носили другаде, и с разходите по сделката. В примера по-горе наемът оставя 6 306 € годишно след данъка. Същите 167 600 € на срочен депозит при 1,42% биха носили около 2 380 € преди данък, но без празни месеци, ремонти и наематели. Калкулаторът за разходите при продажба показва чистата сума, а наръчникът за данъка при продажба на имот — кога печалбата се облага.

Какво не казват тези числа

• Наемите са обявени, не договорени, а цените — обявени, не цени на сделки.
• Доходността е смятана за двустайни апартаменти. При другите жилища е различна.
• Медианата за града скрива разликите между кварталите — вижте цените по градове.
• Данните ни са от обяви с месечен наем. Краткосрочното отдаване на туристи не влиза в тези сметки.

Въпроси и отговори

Оценете имота си и вижте в справката очаквания месечен наем и брутната доходност за него. Към оценката

Още по темата