Ще паднат ли цените на имотите след еврото

Какво показват данните за 2026 г. дотук

България е в еврозоната от 1 януари 2026 г. Десет месеца по-късно трите официални източника сочат в различни посоки: цените растат, сделките намаляват, кредитът остава евтин.

Продажбите в регистъра включват всички видове имоти, не само жилища. Отделни показатели за броя и стойността на продажбите на жилища публикува НСИ. Данните на НСИ за второто тримесечие са предварителни.

Какво промени самото евро

Смяната на валутата не променя стойността на един имот: цените в левове са превърнати по фиксирания курс 1 € = 1,95583 лв. Промени се поведението преди датата. Купувачите побързаха през 2025 г. В последното тримесечие на годината са вписани 67 175 продажби, с 11,2% повече от година по-рано, а цялата 2025 г. завършва с 226 513.

Спадът през 2026 г. обаче не е само обратната страна на това бързане. Деветте месеца на 2026 г. са с 15,0% под същия период и на 2024 г.

Защо цените растат, докато сделките намаляват

Индексът измерва цените на сделките, които се сключват, а не на имотите, които чакат купувач. Когато търсенето отслабне, първо намалява броят на продажбите: собственик, който не е принуден да продава, изчаква, вместо да свали цената. Купувачите с одобрен кредит продължават да купуват.

Промяната личи най-напред в преговорите. През третото тримесечие 55% от сделките в София са сключени под обявената цена срещу 38% година по-рано; в Пловдив делът е 60%, във Варна — 59% (данни на „Адрес“). Средната отстъпка в София за януари–септември е 2,2% срещу 1,1% през 2025 г. (Primo+). Повече за тази разлика има в наръчника обявена срещу реална цена.

Какво е значело това съчетание преди

Два предишни периода показват как може да завърши време, в което продажбите намаляват, а цените още растат. Завършват по различен начин.

2008–2009 г. Продажбите започват да намаляват през 2008 г. — на годишна база с 2–3% през второто и третото тримесечие и с 11,0% през четвъртото — докато цените още растат. Индексът достига връх през третото тримесечие на 2008 г. и пада още през следващото с 4,1%, а през първото тримесечие на 2009 г. с нови 11,4%. Дъното е през 2013 г., с 38% под върха. Нивото от 2008 г. е достигнато отново чак през 2021 г.

2023 г. Продажбите са с 11,2% по-малко от 2022 г., но цените се повишават с 9,9%, а през 2024 г. ръстът се ускорява до 16,5%.

Разликата между двата случая е в кредита

През последното тримесечие на 2008 г. вписаните договорни ипотеки са 12 485 — наполовина спрямо година по-рано, когато са 25 326. Кредитирането се свива рязко и с него намаляват купувачите.

През 2023 г. е обратното: продажбите намаляват, но ипотеките се увеличават с 3,8%. Данните за 2026 г. приличат на 2023 г. Ипотеките са с 5,8% повече, лихвата по новите жилищни кредити е 2,41%, а обемът им расте с 12,3%.

Това описва състоянието към ноември 2026 г., не следващата година. Лихвите и доходите могат да се променят, а с тях и изводът.

Картината не е еднаква навсякъде

Националният индекс скрива разлики между градовете. За второто тримесечие на 2026 г. НСИ отчита на годишна база: София +13,2%, Пловдив +11,3%, Варна +14,3%, Бургас +9,1%, Стара Загора +15,7%. Русе е единственият от шестте града на минус: −0,8%. В Бургас цените са с 1,5% под предходното тримесечие. Новите жилища поскъпват по-бавно от съществуващите: +12,3% срещу +17,6% за страната.

Продажбите през третото тримесечие намаляват във всички големи служби по вписванията: София −21,2%, Пловдив −23,9%, Варна −26,3%, Бургас −14,3%, Несебър −37,1%.

Поредиците не съвпадат напълно. Средната цена на сделките на Bulgarian Properties в София е около 2 790 €/кв.м в края на 2025 г. и 2 630 €/кв.м през третото тримесечие на 2026 г. Индексът на НСИ за София обаче расте и през двете тримесечия на годината. Нивата по градове са на страницата цени на квадратен метър.

Какво показват нашите данни

На 11.11.2026 г. в извадката ни има 121 612 обяви за продажба. Медианата при апартаментите е 1 756 €/кв.м, а половината обяви са между 1 338 и 2 379 €/кв.м. По градове: София 2 586, Варна 1 884, Бургас 1 813, Пловдив 1 494 €/кв.м. Това са обявени цени, не цени на сделки.

Една снимка показва ниво, не посока. Дали обявените цени се движат, ще личи при следващите обновявания. Две неща обаче се виждат и сега.

• Разликите вътре в един град са по-големи от годишното движение на индекса. В София средната половина на обявите е между 2 206 и 3 113 €/кв.м — горната граница е с 41% над долната.
• Брутната доходност от наем по обявите е 4,5% в София и 5,7% в Пловдив, Варна и Бургас — над лихвата по новите кредити от 2,41%.

Таблиците са в отворените данни.

Какво да следите до края на годината

1. 23.12.2026 г. НСИ публикува индекса за третото тримесечие. От 2015 г. насам той е падал спрямо предходното тримесечие само два пъти: с 0,5% през третото тримесечие на 2015 г. и с 1,1% през второто на 2020 г.
2. Януари 2027 г. Агенцията по вписванията обявява продажбите за последното тримесечие. Базата за сравнение е висока: 67 175 продажби в края на 2025 г.
3. Всеки месец. БНБ обявява лихвите по новите жилищни кредити. Рязко покачване променя сметката на купувачите.
4. Делът на сделките под обявената цена. Важно е дали надхвърля сегашните 55–60% в големите градове.

Какво означава това, ако продавате

Данните към ноември 2026 г. показват по-малко сделки и повече преговори, не по-ниски цени. Купувачите избират по-дълго: в Пловдив стигат до покупка средно за 52 дни срещу 31 година по-рано, в Бургас — за 68 срещу 36 (Адрес).

При такъв пазар цената в обявата тежи повече от момента на продажбата. Оценете имота си спрямо сравнимите обяви в квартала: ориентировъчната оценка приспада очаквания пазарлък — от 2,5% за апартамент в София до 5% в курортите — и показва отделно цена за обява и очаквана цена при продажба. Как да подготвите самата продажба, има в наръчника как да продам апартамента си бързо.

Въпроси и отговори

Вижте колко струва имотът ви по обявите към 11.11.2026 г. и изтеглете справката като PDF. Към оценката

Още по темата