Колко време важи пазарната и данъчната оценка

Сроковете накратко

Данъчната оценка: до 30 юни или до 31 декември

Правилото е в Приложение № 2 към Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) и се отнася за удостоверенията, които се вадят за сделка или ипотека. Издадените до 30 юни са валидни до тази дата, а издадените след нея — до края на годината. Пример: удостоверение от 10 март важи до 30 юни, а от 12 ноември — до 31 декември. За сделка през януари е нужно ново.

Датата съвпада с първия срок за плащане на годишния данък върху имота — 30 юни; вторият е 31 октомври. В удостоверението се отбелязва има ли неплатени данъци за имота — така те се удостоверяват при прехвърляне (Данъчно-осигурителен процесуален кодекс, чл. 264, ал. 1).

Има полезно изключение: ако данъците за имота са платени за цялата година и това е вписано в удостоверението, то важи до 31 декември, независимо кога е издадено. Който плати целия годишен данък до 30 април, ползва и 5% отстъпка. Удостоверенията за незастроени земеделски земи също важат до края на годината.

Общината определя оценката в 5-дневен срок от искането. За незавършен строеж се прилага и протокол за степента на завършеност, издаден най-много 3 месеца преди искането.

Кога самата данъчна оценка се променя

Оценката не е постоянна. Годишният данък се определя върху данъчната оценка към 1 януари на съответната година. След петата година сградата „остарява“ в сметката с 0,5% на година при тухла и монолит и с 0,6% при панел, докато стигне тавана от 15%, съответно 25%. Оценката се променя и когато общинският съвет промени границите на зоните.

За други цели се взема оценката към определен момент: при наследство — към откриването му, при покупка или дарение — към момента на прехвърлянето (ЗМДТ, чл. 33 и чл. 46).

Възможна е и по-голяма промяна. На 4.11.2026 г. Министерският съвет одобри проект, според който данъчните оценки се повишават с 30% през 2027 г. и общо двойно до 2029 г. Това е предложение, което още не е закон — към 11.11.2026 г. Народното събрание не го е приело. Удостоверение, издадено през 2026 г., така или иначе не важи през 2027 г. Как се смята оценката, е обяснено в наръчника данъчна и пазарна оценка.

Пазарната оценка: вярна към датата си

Законът за независимите оценители не определя срок на валидност. Оценката е становище за стойността „в определен момент от време“, а стандартите на Камарата на независимите оценители (КНОБ) определят пазарната стойност „към датата на оценката“. Колкото повече време мине, толкова по-малко оценката казва за днешната цена.

Стандартите изрично не допускат стара оценка да бъде потвърдена или валидността ѝ да бъде удължена. Допускат актуализация — нова оценка на същия имот — при четири условия едновременно:

1. прави я същият оценител;
2. предходната оценка е на не повече от една година;
3. няма промяна в правния статут на имота;
4. няма промяна във физическото му състояние.

Какво приемат банките

Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители изисква оценител от регистъра на КНОБ, но не казва колко стара може да е оценката. Всяка банка решава сама и практиката е различна. Два примера от действащи тарифи:

• Пощенска банка (тарифа от 11.11.2026 г.) валидира готова оценка срещу 50% от таксата, ако е изготвена до три месеца преди искането за кредит от одобрен от банката външен оценител и имотът е въведен в експлоатация.
• Банка ДСК (тарифа от 1.09.2026 г.) предвижда актуализация на половин цена за обезпечение, оценявано през предходните шест месеца.

В тарифата на Пощенска банка има и актуализация на половин цена, но само от същия оценител и за оценка на не повече от година — както е в стандартите. Други банки може да имат различни правила — попитайте, преди да поръчате оценка. Цените са сравнени в наръчника колко струва оценка от независим оценител.

Колко бързо остарява една оценка

По данни на НСИ цените на жилищата през второто тримесечие на 2026 г. са с 4,5% по-високи спрямо предходното тримесечие и с 15,5% спрямо година по-рано. Жилище, оценено на 150 000 € преди година, при средния за страната ръст днес би било около 173 000 €.

Градовете обаче се движат различно: за същото тримесечие спрямо предходното цените в Пловдив се качват с 5,8%, а в Бургас падат с 1,5%. Затова стара оценка не може просто да се преизчисли с един процент — нужни са нови сравнения в същия район. НСИ публикува индекса всяко тримесечие; данните за третото тримесечие на 2026 г. се очакват на 23.12.2026 г. Актуалните медиани на обявите по градове са в страницата цени на квадратен метър, а накъде върви пазарът, следим в наръчника ще паднат ли цените на имотите.

Какво показват нашите данни

Нашата ориентировъчна оценка също има дата. Числата на сайта са по 121 612 обяви за продажба, снимка от 11.11.2026 г., и всяка справка е вярна към датата на данните, по които е смятана. Това са обявени цени, не цени на сделки.

Медианната грешка на модела при апартаментите е 12,5% спрямо обявената цена. Затова разлика от няколко процента между две справки, правени в различни месеци, не означава непременно, че пазарът се е променил — може да е в рамките на обичайната неточност. Ръст като годишния от 15,5% по НСИ вече е извън нея.

Кога да поръчате нова оценка

• След основен ремонт, преустройство или пристрояване — физическото състояние е променено и актуализация не се допуска.
• След промяна в правния статут на имота, например делба или промяна на предназначението.
• Когато предходната оценка е на повече от година.
• Когато сменяте банката или тя поиска нова оценка.

Ако ви трябва само ориентир преди обява или преговори, не е нужно да плащате: оценете имота си отново по актуалните обяви. Резултатът е ориентировъчна автоматизирана оценка и не може да се ползва пред банка, съд или нотариус.

Въпроси и отговори

Вижте ориентировъчната цена на имота си по актуалните обяви и свалете справката в PDF. Към оценката

Още по темата