Ниска оценка от банката: какво следва

Как оценката определя размера на кредита

Таванът на кредита не зависи от цената, за която сте се договорили с продавача, а от стойността на обезпечението. С решение от 11.09.2024 г. Управителният съвет на БНБ ограничи съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане до 85%. Изискването важи от 1.10.2024 г. за кредити, обезпечени с жилищни имоти в България.

Ако оценката съвпада с цената, собственото участие е най-малко 15%. Ако е по-ниска, то расте, защото покрива цялата разлика между цената и 85% от оценката.

Ниската оценка има значение само ако искате кредит над 85% от нея. Купувач, който плаща 30% със собствени средства, може изобщо да не я усети. БНБ допуска отклонения, но общият им размер за тримесечие не може да надхвърля 5% от новите кредити за предходното, така че на изключение не може да се разчита.

Защо оценката излиза под договорената цена

Оценителят отговаря на различен въпрос от този, който решават купувачът и продавачът. По Закона за независимите оценители оценката е становище за стойността „за конкретна цел в определен момент от време и в условията на конкретен пазар“. Тук целта е обезпечение по кредит. Банката е длъжна да възложи оценката на независим оценител, вписан в регистъра на Камарата на независимите оценители в България (КНОБ), и да я отдели от процеса по отпускане на кредита (чл. 50 от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители).

Обичайни причини за разминаване:

• Цената е над сравнимите имоти. Обявените цени не са цени на сделки. По данни на „Адрес“ за третото тримесечие на 2026 г. след отстъпка от обявената цена са сключени 55% от сделките в София, 60% в Пловдив и 59% във Варна. Повече в наръчника за обявените и реалните цени.
• Имотът е по-слаб от съседните. Партер, последен етаж, нужда от ремонт или по-малка площ по документи свалят стойността.
• В цената има неща, които не са обезпечение. Мебелите и техниката не влизат в ипотеката.
• Цените се движат бързо. По предварителни данни на НСИ жилищата през второто тримесечие на 2026 г. са с 15,5% по-скъпи от година по-рано, а оценката стъпва на вече сключени сделки и публикувани обяви.

Какво показват нашите данни

В нашата извадка от 74 706 обяви за апартаменти (снимка от 11.11.2026 г.) сходни жилища в един и същ квартал се обявяват на много различни цени. При проверка върху обяви, които моделът ни не е виждал, медианната грешка спрямо обявената цена е 12,5%. Само 41,5% от обявите са в рамките на ±10% от очакваното за техните характеристики, а 70,6% — в ±20%. Почти три от десет обяви са на повече от 20% от нивото за сходен имот.

Разлики в обявената цена на квадратен метър при равни други условия:

• партер: −7,9% спрямо среден етаж; последен етаж: −3,7%;
• „за ремонт“ в обявата: −11,5%; „след ремонт“: +9,6%;
• „обзаведен“: +9,2%, макар че обзавеждането не е обезпечение.

Средната половина от обявите в София е между 2 206 и 3 113 €/кв.м. За жилище от 60 кв.м това са 54 420 € разлика между долния и горния край. Всичко това са обявени цени, не цени на сделки, но показват колко лесно една договорена цена се оказва над нивото, което оценителят може да защити.

Вариантите за купувача

1. Проверете фактите в оценката. Попитайте банката каква площ, етаж и сравними имоти са взети. При грешка поискайте преразглеждане и приложете документи.
2. Преговаряйте за цената. Оценката е аргумент пред продавача, особено ако и втора банка стигне до подобна сума.
3. Увеличете собственото участие. При цена 150 000 € и оценка 142 500 € са нужни 6 375 € повече.
4. Кандидатствайте в друга банка. Тя ще възложи нова оценка. Кой я осигурява и дали плащате за нея, банката е длъжна да посочи в общата си информация за кредита; ориентир за цените има в наръчника колко струва оценка от оценител.
5. Предложете допълнително обезпечение. Втори имот увеличава стойността на обезпечението, върху която се смятат 85-те процента. Дали го приема, решава банката.
6. Откажете се от сделката — след като проверите какво губите по предварителния договор.

Задатъкът по предварителния договор

Ниската оценка сама по себе си не освобождава купувача от предварителния договор. По чл. 93 от Закона за задълженията и договорите, ако страната, дала задатък, не изпълни задължението си, другата може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако не изпълни страната, която го е получила, тя го дължи в двоен размер.

Затова изходът се уговаря предварително: задатъкът се връща, ако банката не одобри кредит в нужния размер до определена дата. Още по-сигурно е оценката да бъде готова, преди да платите задатък.

Ако вие сте продавачът

За продавача ниската оценка означава, че купувачът не може да плати договорената цена с този кредит. Възможностите са три: да свалите цената с част от разликата, да изчакате купувачът да опита в друга банка или да търсите купувач с повече собствени средства.

Купувачите с кредит не са малко. През третото тримесечие на 2026 г. в страната са вписани 14 407 договорни ипотеки, с 3,3% повече от година по-рано, при 45 312 продажби, които намаляват с 22,1% (Агенция по вписванията). Не всяка ипотека е за покупка на жилище, но съотношението показва колко често зад сделката стои банка.

Две ниски оценки от различни банки са сигнал, че цената е над пазара. Преди да обявите имота, сравнете я с цените на квадратен метър по градове и вижте колко струва имотът ви по обявите в квартала.

Как да намалите риска предварително

• Сравнете цената с обявите за сходни имоти и приспаднете обичайния пазарлък. В оценката на сайта той е 2,5% за апартаменти в София, 3% в Пловдив, Варна и Бургас, 4% в останалите градове и 5% в курортите.
• Проверете площта, етажа и годината на строеж по документите за собственост, не по обявата.
• Пресметнете кредита при оценка с 5–10% под цената и вижте дали разполагате с разликата.
• Уговорете в предварителния договор какво става със задатъка при по-ниска оценка.

Ориентировъчната оценка на сайта стъпва на обявени цени и показва диапазон, не една сума; как смятаме, е описано в методиката. Тя не е оценка по Закона за независимите оценители и не може да се ползва пред банка. Полезна е по-рано — за да видите дали договорената цена е близо до нивата в квартала, преди банката да изпрати оценител.

Въпроси и отговори

Вижте колко струва имотът по обявените цени в квартала, преди банката да изпрати оценител. Към оценката

Още по темата