Квадратура и общи части: за какво всъщност плащате

Три площи за едно и също жилище

За един апартамент могат да се посочат три различни числа и всяко да е вярно.

Определението за застроена площ на жилище е в § 2 от допълнителните разпоредби на Наредба № 7 от 2003 г. Когато външната стена има прозорци, балкон или лоджия, в площта влиза цялата ѝ дебелина; когато няма — само половината, а останалото е обща част.

Какво са общите части по закон

Общи за всички собственици са земята под сградата, дворът, основите, външните и носещите стени, колоните, плочите, стълбите и площадките, покривите, главните линии на инсталациите, асансьорите и всичко друго, което по естеството си служи за общо ползване (Закон за собствеността, чл. 38). Общите части не могат да се делят.

Делът на всеки собственик е съразмерен на стойността на неговото жилище спрямо стойностите на останалите, изчислени при учредяването на етажната собственост. По-късни промени в жилището не променят дела (чл. 40). Този дял е идеален — процент или дроб от цялото, а не конкретно парче от стълбището.

Защо в панелните блокове общите части са по-малко

В актовете на старото строителство — панелни блокове и тухлени кооперации — обикновено е записана застроената площ на жилището, а общите части са посочени отделно като процент идеални части. Обявата повтаря площта от акта, тоест без общи части.

При новото строителство често се продава „площ с общи части“: към застроената площ се добавят квадратните метри от фоайета, коридори, асансьорни шахти и стълбища, разпределени между жилищата. Кадастърът допуска идеалните части да се запишат като дроб, процент или квадратни метри (Наредба № РД-02-20-5 от 2016 г.).

Резултатът, по думите на агенция Bulgarian Properties от март 2025 г.: при еднаква обща квадратура по нотариален акт в панелния блок се получава по-голяма полезна площ. Повече по темата има в наръчниците Панел или тухла и Акт 14, 15, 16 и цената.

Къде да видите вашите числа

1. Нотариалният акт. Търсете две неща: застроената площ на жилището и идеалните части от общите части — като процент, дроб или квадратни метри.
2. Схемата на самостоятелния обект от кадастъра. Площта в нея се взема от акта за собственост, а ако там липсва — от проекта на сградата. Отделно са записани прилежащите части, например мазе или таван, и идеалните части от общите части (Наредба № РД-02-20-5, чл. 4 и чл. 25).
3. Таблицата за площообразуване от строителя, ако сградата е нова. В нея за всяко жилище са посочени застроената площ и общите части.

Ако в документите няма площ, тя се измерва на място от правоспособно лице по кадастър по правилата на Наредба № 7.

Как да сравните цената на квадратен метър честно

Сравнявайте цената на квадрат застроена площ без общите части. Разделете цената на площта по акт, намалена с общите части.

2 586 €/кв.м е медианата на обявените цени на апартаменти в София в нашата извадка към 11.11.2026 г. Дяловете в първата колона са стъпки за сметката, не статистика: официални данни за типичния дял общи части не открихме, а вашият е записан в акта.

Сравнявайте и жилища със сходна площ. В модела ни при 10% по-голяма площ цената на квадратен метър е с около 2,6% по-ниска (София).

Какво показват нашите данни

Нашите цени на квадратен метър по градове са на обявен квадрат — площта, която продавачът е написал в обявата. За София медианата е 2 586 €/кв.м, за Пловдив — 1 494, за Варна — 1 884 (обявени цени на апартаменти към 11.11.2026 г., не цени на сделки). Данните не позволяват да отделим общите части, затова числата смесват двата начина на броене.

Това има значение за сравнението между старо и ново строителство. В модела ни сградите от 2020–2024 г. се обявяват с 9% над тези от 80-те години в София и с 13% в Пловдив, Варна и Бургас — на обявен квадрат, в същия квартал. Ако в новата сграда площта включва общи части, а в старата не, разликата на собствен квадрат е по-голяма от тези проценти.

Обратното важи за панела: думата „панел“ в обявата върви с 3,9% по-ниска цена на обявен квадрат, но срещу него стои повече собствена площ.

И официалната статистика брои площта по повече от един начин. За жилищата, въведени в експлоатация през третото тримесечие на 2026 г., НСИ отчита 534,8 хил. кв.м полезна площ, от които 383,2 хил. кв.м жилищна — стаите и кухните от 4 кв.м нагоре. Това е 72%.

Общите части след покупката: гласове и сметки

Идеалните части не са само число в акта. С тях се гласува в общото събрание (Закон за управление на етажната собственост, чл. 17). По тях се делят разходите за ремонт на общите части и вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ — не по-малко от 1% от минималната работна заплата на месец (чл. 48 и чл. 50).

Текущите разходи за управление и поддържане по правило се делят поравно според броя на живущите. Общото събрание може да реши да се делят според идеалните части или поравно на жилище (чл. 51).

В данъчната оценка общите части не се добавят като квадратни метри: стойността им е включена в базисната стойност на квадратен метър (ЗМДТ, Приложение № 2). Мазето и таванът към жилището се броят с 30% от площта си.

Каква площ да въведете в оценката

Въведете площта така, както е записана в акта и както бихте я написали в обява. Моделът ни е обучен върху обявени площи и сравнява жилището с обявите в същия квартал; как точно, е описано в методиката.

Ориентировъчната оценка дава диапазон за цялото жилище. Каква част от него е платена за коридор и стълбище, показва актът — пресметнете я по таблицата по-горе, преди да сравнявате с жилище в друг тип сграда.

Въпроси и отговори

Въведете площта по акт и вижте ориентировъчния диапазон за жилището си, после го пресметнете на собствен квадрат. Към оценката

Още по темата