Ново строителство: Акт 14, 15, 16 и цената
Акт 14 удостоверява, че конструкцията е приета, Акт 15 — че строежът е завършен, а Акт 16 — че е годен за ползване. В нашите данни към 11.11.2026 г. жилищата „в строеж“ се обявяват с около 9 до 15% по-ниска цена на квадратен метър от току-що завършените в същия квартал.
Обновено на 11 ноември 2026 г.6 минути четенеЕкипът на Колко струва моят имот ?
Трите акта накратко
„Актовете“ са образци на документи по Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. Три от тях имат значение за цената.
| Документ | Какво удостоверява | Кой го съставя |
|---|---|---|
| Акт образец 14 | Строителната конструкция е изпълнена по проект и е приета | Проектантът конструктор, строителят и строителният надзор |
| Акт образец 15 | Строежът е завършен по одобрените проекти; строителят го предава на възложителя | Възложителят, проектантите, строителят и строителният надзор |
| Протокол образец 16 | Строежът е годен за ползване | Държавна приемателна комисия, назначена от ДНСК |
„Възложител“ тук е инвеститорът, не купувачът на апартамент. В Акт 15 се описват и недовършените работи, които трябва да се отстранят, преди да се поиска въвеждане в експлоатация (чл. 7, ал. 3, т. 15 от наредбата).
Акт 14 не е същото като груб строеж
В обявите двете се използват като синоними, но законът ги различава. Груб строеж е сграда с изпълнени ограждащи стени и покрив, със или без довършителни работи (ЗУТ, § 5, т. 46 от допълнителните разпоредби). Завършването му се констатира с отделен протокол на строителния надзор (ЗУТ, чл. 181, ал. 3).
Разликата има практическо значение. До груб строеж може да се прехвърля само правото на строеж. След него предмет на сделка може да бъде самото жилище (ЗУТ, чл. 181).
За данъчната оценка законът има своя скала: незавършена сграда до нулев цикъл се брои за 37% от оценката по проект, а до груб строеж — за 63% (ЗМДТ, Приложение № 2, чл. 12). Това е данъчна норма, не пазарна мярка.
Акт 16 или удостоверение: зависи от височината
Не всяка сграда получава Акт 16. Жилищните сгради с високо застрояване — над 15 м — са трета категория и се въвеждат в експлоатация с разрешение за ползване от ДНСК, издадено въз основа на протокол образец 16 (ЗУТ, чл. 137 и чл. 177).
Жилищните сгради до 15 м и къщите са четвърта и пета категория. За тях органът, издал разрешението за строеж — обикновено главният архитект на общината, — издава удостоверение за въвеждане в експлоатация в 7-дневен срок от заявлението. В разговорната реч и то се нарича „Акт 16“.
И в двата случая важи едно: строежът не може да се ползва, преди да е въведен в експлоатация (ЗУТ, чл. 178).
Какво показват нашите данни: колко по-евтино е „в строеж“
Моделът ни сравнява обявите за апартаменти вътре в един и същ квартал и при равни други условия. Процентите са спрямо сграда от 80-те години. Последната колона е разликата между „в строеж“ и току-що завършените сгради — наша сметка от първите две.
| Къде | В строеж | Завършени 2025–2026 г. | Завършени 2020–2024 г. | В строеж спрямо 2025–2026 г. |
|---|---|---|---|---|
| София | −6% | +4% | +9% | −10% |
| Пловдив, Варна, Бургас | −13% | +2% | +13% | −15% |
| По-малки областни градове | −2% | +11% | +14% | −12% |
| Курорти | 0% | +10% | +17% | −9% |
Спрямо сградите от 2020–2024 г. разликата е по-голяма — около 14% в София и 23% в Пловдив, Варна и Бургас. Току-що завършените сгради излизат под тези от 2020–2024 г., вероятно защото част от жилищата в тях още не са довършени и обзаведени; данните не позволяват да го проверим.
Това са обявени цени от снимка на пазара на 11.11.2026 г., не цени на сделки. Две неща остават извън данните: дали обявената цена е с ДДС и до каква степен е довършено жилището. И двете могат да обяснят част от разликата. Как се получават числата, е описано в методиката.
ДДС: 20%, които може да не са в обявената цена
Продажбата на жилище в нова сграда е облагаема с 20% ДДС, когато продавачът е регистриран по ЗДДС — на практика строителната фирма. „Нова“ е сграда на етап груб строеж или такава, за която не са изтекли 60 месеца от разрешението за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация (ЗДДС, § 1, т. 5 от допълнителните разпоредби). След този срок продажбата е освободена, освен ако продавачът сам не избере да я обложи (чл. 45, ал. 3 и ал. 7).
Към 11.11.2026 г. 60-те месеца не са изтекли за сградите, въведени в експлоатация след 11.11.2021 г. Жилище за 150 000 € без ДДС струва 180 000 € с данъка. За жилищата в строеж в София Colliers отчита средна обявена цена 2 070 €/кв.м без ДДС (съобщение на БТА от 22.07.2026 г.); с данъка това са 2 484 €/кв.м.
Продавач, който не е регистриран по ЗДДС, не начислява данък. Ако препродавате такова жилище, купувачът ще сравнява цената ви с цените на строителя с включен ДДС.
Гаранцията тече от въвеждането в експлоатация
Минималните гаранционни срокове започват от деня на разрешението за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация (Наредба № 2 от 2003 г., чл. 20). Уговарят се между възложителя и строителя и не могат да са по-кратки от:
- 10 години за конструкцията на сградата;
- 7 години за хидроизолацията, топлоизолацията и звукоизолацията (5 в агресивна среда);
- 7 години за вътрешните инсталации;
- 5 години за останалите строителни и довършителни работи.
Датата на въвеждане в експлоатация е в документите на сградата. По нея купувачът на почти ново жилище ще пресметне колко от сроковете остават.
Как етапът влиза в оценката на вашето жилище
Във формата за оценка годината на строеж има отделен избор „В строеж“. Изберете го, докато сградата не е въведена в експлоатация; след това посочете 2025–2026 г. Разликата между двете е в таблицата по-горе.
Моделът не знае дали цената ви е с ДДС и дали към площта са добавени общи части. За второто вижте наръчника Квадратура и общи части.
При покупка с кредит банката възлага оценката на обезпечението на независим оценител. Дали финансира преди въвеждането в експлоатация и при какви условия, зависи от самата банка. Какво следва, ако оценката ѝ излезе под цената, е описано в наръчника Ниска оценка от банката.
За мащаба на новото строителство: през третото тримесечие на 2026 г. в експлоатация са въведени 1 330 нови жилищни сгради с 5 325 жилища, от които 1 893 в столицата без район Панчарево (НСИ, предварителни данни). По индекса на НСИ за второто тримесечие на 2026 г. новите жилища са поскъпнали с 12,3% за година, а съществуващите — със 17,6%.
Какво да проверите преди сделка
- Кой документ има сградата и от коя дата — Акт 14, Акт 15, разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация.
- Дали цената е с ДДС и изтекли ли са 60-те месеца.
- Каква част от площта са общи части.
- До каква степен е довършено жилището и какво остава за сметка на купувача.
- Какви ще са нотариалната такса и местният данък — сметнете ги с калкулатора за разходи при продажба.
Обявените цени на квадратен метър по градове са на страницата Цени.
Въпроси и отговори
Какво означава Акт 16?
Протокол образец 16 установява, че строежът е годен за ползване. Съставя го държавна приемателна комисия, а въз основа на него ДНСК издава разрешение за ползване. Задължителен е за строежите от първа до трета категория, сред които са жилищните сгради над 15 м.
Може ли да се живее в апартамент без Акт 16?
Не. Законът не разрешава строеж или част от него да се ползва, преди да е въведен в експлоатация (ЗУТ, чл. 178). За жилищните сгради до 15 м и за къщите документът е удостоверение за въвеждане в експлоатация, издадено от общината, а не протокол образец 16.
Каква е разликата между Акт 14 и Акт 15?
С Акт 14 се приема строителната конструкция на сградата. С Акт 15 участниците в строителството установяват, че целият строеж е завършен по одобрените проекти, и строителят го предава на възложителя. Между двата е всичко останало — фасади, инсталации, довършителни работи.
Дължи ли се ДДС при покупка на нов апартамент?
Да, когато продавачът е регистриран по ЗДДС и сградата е нова — на етап груб строеж или с по-малко от 60 месеца от разрешението за ползване. Ставката е 20%. След 60-ия месец продажбата е освободена, а продавач, който не е регистриран по ЗДДС, не начислява данък.
С колко са по-евтини жилищата в строеж?
В нашата извадка от обяви към 11.11.2026 г. жилищата „в строеж“ се предлагат с около 10% по-ниска цена на квадратен метър от завършените през 2025–2026 г. в София, с 15% в Пловдив, Варна и Бургас и с 9–12% в курортите и по-малките областни градове. Това са обявени цени, не цени на сделки.
Изберете „В строеж“ или годината на завършване и вижте ориентировъчния диапазон за жилището си по обявени цени в квартала. Към оценката
Източници
- Колко струва моят имот ? — собствена извадка от 121 612 обяви за продажба, 11.11.2026 г.
- Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството — чл. 7, ал. 3
- Закон за устройство на територията — чл. 23, 137, 176–178, 181 и § 5, т. 46 от допълнителните разпоредби
- Наредба № 2 от 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите и минимални гаранционни срокове — чл. 20
- Закон за данък върху добавената стойност — чл. 45, чл. 66 и § 1, т. 5 от допълнителните разпоредби
- Закон за местните данъци и такси — Приложение № 2, чл. 12 (данъчна оценка на незавършено строителство)
- Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители — чл. 50
- НСИ — Краткосрочна статистика на жилищните сгради, трето тримесечие на 2026 г. (предварителни данни)
- НСИ — Индекс на цените на жилищата, национално ниво, второ тримесечие на 2026 г.
Още по темата
Квадратура и общи части: за какво всъщност плащате
Застроена площ, чиста площ и общи части: какво влиза в квадратурата по акт, защо в панела общите части са по-малко и как да сравните цена на кв.м.
Обявена срещу реална цена: колко е пазарлъкът
В София средната отстъпка от обявената цена е 2,2%, а 55–60% от сделките в големите градове са под офертата. Как оценката ни отчита разликата.
Нотариални такси и разходи по сделката в евро
Нотариална такса, вписване и местен данък за 100 000, 150 000 и 300 000 €: таблицата в евро, кой плаща по закон и как да сметнете своята сделка.
Как се определя пазарната цена на имот
Пазарната цена се определя чрез сравнение със сходни имоти, по дохода от наем или по разходите за строеж. Вижте как да направите проверката сами.