Колко струва моето ателие ?

Медиана за страната

93 000 €169 обяви, 11.11.2026 г.

Цена на квадратен метър

1 850 €средна половина 1 400 – 2 223

Медианна площ

47 м²

Ателие, студио и таванско по документи

Законът за устройство на територията разделя жилищата и ателиетата: в надземните етажи на жилищна сграда освен жилища могат да се изграждат и ателиета за индивидуална творческа дейност (чл. 38). Изискванията също са различни. Жилището трябва да има самостоятелен вход, поне едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс, баня-тоалетна и складово помещение (чл. 40). За ателието Наредба № 7 предвижда самостоятелен санитарен възел — тоалетна с мивка (чл. 102).

Под покрива може да има и жилище, и ателие — решава записаното предназначение, а не мястото. „Студио“ не е понятие от тези правила, а търговско название. Ако по документи вашето студио е жилище, оценете го като гарсониера.

Какъв е имотът, пише в нотариалния акт и в схемата на самостоятелния обект от кадастъра. Таван, придаден към апартамент, е помещение към него, а не отделно жилище или ателие.

Какво показват обявите

В обявите ателиетата и таванските помещения са в една рубрика и са малко: 169 от 74 706 обяви за апартаменти към 11.11.2026 г. Медианната обява е за 93 000 € при 47 кв.м. Това са обявени цени, не цени на сделки.

Нашият модел сравнява обяви в един и същ квартал. При еднаква площ ателиетата се обявяват с 16,4% под двустайните, а едностайните — с 8,9% под тях. Ако едностаен със същата площ в квартала се обявява за 100 000 €, за ателие моделът очаква около 91 800 €.

Медианата за страната, 1 850 € на кв.м, е над тази за двустайните (1 711 €) главно заради мястото: 64 от 169-те обяви са в София. Там медианата за ателиета е 2 244 € на кв.м, при 2 586 € за всички апартаменти в София.

Ателиетата често са под покрива или на партера, а етажът се отчита отделно: партерът върви със 7,9% под средните етажи, последният етаж — с 3,7%. Данните показват разликата, не причината за нея; вероятното обяснение е статутът по документи.

Какво следва от статута

• Данък при продажба. Доходът от продажбата на един „недвижим жилищен имот“ на година не се облага, ако от придобиването са минали повече от три години; за до два други имота срокът е повече от пет години (чл. 13 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица). Жилищен е имотът, който към продажбата може да служи за задоволяване на жилищни нужди (§ 1, т. 51 от допълнителните разпоредби). Ако продавате ателие преди петата година, уточнете с НАП кой срок важи за вас. Как се смята данъкът, е описано в наръчника за данъка при продажба.
• Данъчна оценка. Тук разлика няма: базисната стойност за ателие в жилищен блок е 100% от тази за апартамент, а корекцията за етаж е нула (Закон за местните данъци и такси, Приложение № 2). Таван към жилище влиза в данъчната оценка с 30% от площта си. Повече има в наръчника за данъчна и пазарна оценка.
• Преустройство в жилище. Промяната на предназначението става по реда на Закона за устройство на територията. Тя не се допуска, ако за новия обект не могат да се осигурят необходимите гаражи или места за паркиране в имота, освен в изрично допуснати изключения (чл. 38, ал. 9 и 10).

Ателие и банков кредит

Изискванията на БНБ от 1.10.2024 г. — кредит до 85% от стойността на обезпечението и срок до 30 години — са записани за кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти (съобщение на БНБ). Дали банката приема ателие за такъв имот и при какви условия го кредитира, решава самата тя. Общо правило не открихме.

Ако купувачът разчита на кредит, нека попита банката си още преди предварителния договор. Стойността на обезпечението определя независим оценител, на когото банката възлага оценката (чл. 50 от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители). Какво следва, ако тя излезе под договорената цена, е описано в наръчника за ниска оценка от банката.

Как формата оценява ателие

Формата над текста е оценката от началната страница с избран вид „ателие или студио“. Обявите за ателиета са малко, затова сравнението стъпва главно на малки апартаменти със сходна площ във вашия квартал, приравнени към ателие. Доверието, което показваме до резултата, е по-ниско, отколкото при обикновен апартамент. Моделът също се отклонява от обявите повече, отколкото средно за апартаментите (12,5% спрямо обявената цена).

Числата са от обяви, а сделките се сключват по-ниско: приспадаме 2,5% в София, 3% в Пловдив, Варна и Бургас, 4% в останалите градове и 5% в курортите. Таблицата по-долу включва само градовете с достатъчно обяви.

Резултатът е ориентировъчна автоматизирана оценка, сваля се като PDF справка и не замества оценка от независим оценител. За таван без статут на ателие или жилище го приемете само като груб ориентир.

Цени по градове

Обявени цени, не цени на сделки. Всички населени места

Въпроси и отговори