Колко струва моята вила ?

Медиана за страната

55 450 €898 обяви, 11.11.2026 г.

Цена на квадратен метър

845 €средна половина 539 – 1 308

Медианна площ

65 м²

Вила и къща в числа

Вилата е по-малка и по-евтина от къщата. Към 11.11.2026 г. медианната обява за вила е за 55 450 € при 65 кв.м, а за къща — за 125 000 € при 140 кв.м.

На квадратен метър разликата изглежда малка: 845 € срещу 928 €, около 9%. Причината е в размера — малките сгради са по-скъпи на квадратен метър, а вилата е над два пъти по-малка. Когато моделът ни сравни имоти в едно и също място, с еднаква площ и двор, вилата се обявява с 24% по-ниско от къщата.

Моделът не казва защо. Най-вероятното обяснение е в самото понятие: вилата е строена за сезонно ползване, а земята под нея често е във вилна зона с по-строги правила за застрояване.

Какво е вилна зона по закон

Вилната зона не е жилищна зона. По Наредба № 7 от 2003 г. тя е територия за отдих — наред с курортите и ваканционните селища (чл. 27) — и има собствени правила за застрояване (чл. 29).

Върху парцел от 600 кв.м във вилна зона могат да се построят най-много 480 кв.м разгъната застроена площ; в жилищна зона с малка височина същият парцел допуска до 720 кв.м. Показателите за жилищната зона са по чл. 19 от наредбата, а размерите на парцелите и височината — по ЗУТ, чл. 19 и чл. 23.

Сезонно ползване и статут на земята

Законът нарича „жилищна“ сградата, предназначена за постоянно обитаване (ЗУТ, § 5, т. 29 от допълнителните разпоредби). Купувач, който иска да живее във вилата целогодишно, ще смята отопление, изолация, вода и достъп през зимата. Ще попита и за адреса: постоянен и настоящ адрес се заявяват само на адрес, определен от кмета на общината (Закон за гражданската регистрация, чл. 89 и чл. 90).

Проверете и земята. Част от вилите са върху земи за земеделско ползване и отдих — така наречените земи по § 4 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи. Когато такива земи променят предназначението си и се обособят като вилна зона, границите на парцелите се определят с подробен устройствен план (Наредба № 7, чл. 46). Дотогава имотът е земеделска земя, а не урегулиран парцел.

В нашите данни за парцелите разликата се вижда: обявите за земеделска земя са с 29% под останалите в същото място, а тези, които посочват регулация, — с 69% над тях. Трайното предназначение на територията и начинът на трайно ползване са записани в скицата от кадастъра.

Защо диапазонът при вилите е широк

Обявите за вили са 898 в цялата страна, така че в повечето места сравнимите имоти са малко. Оценката стъпва на модела ни за къщи, вили и етажи от къщи — 20 324 обяви към 11.11.2026 г. — с корекцията за вила, и се сверява с най-близките обяви, когато има такива.

При проверка върху 600 обяви от тази група, всяка оценена без собствената ѝ обява, медианната грешка спрямо обявената цена е 26,7%, а обявената цена попада в показания диапазон в 55,8% от случаите. При апартаментите грешката е 11,8%. От нивото на обявите приспадаме очакван пазарлък от 5–7%. Изчисленията са описани в „Как смятаме“.

Как да проверите числото

1. Въведете във формата площта на сградата, двора, годината и състоянието. Получавате диапазон и PDF справка.
2. Сметнете отделно земята: площта на двора по цената, на която се обявяват парцели наоколо. При малка и стара вила тази сума може да е почти цялата стойност на имота.
3. Ако вилата е масивна, с отопление и се ползва целогодишно, сравнете я и с обявите за къщи в най-близкото населено място. Отстъпката от 24% е средна за всички вили.
4. Сметнете таксите и данъка по сделката с калкулатора за разходи при продажба.

Какво значат регулацията и промяната на предназначението за цената на земята, е обяснено в наръчника за цената на парцел. Резултатът тук е ориентировъчна автоматизирана оценка. Тя не е оценка от независим оценител и не може да се ползва пред банка, съд, нотариус или НАП. За друг вид имот започнете от оценката на началната страница.

Цени по градове

Обявени цени, не цени на сделки. Всички населени места

Въпроси и отговори