Колко струва моят четиристаен апартамент ?

Медиана за страната

270 000 €4 816 обяви, 11.11.2026 г.

Цена на квадратен метър

1 971 €средна половина 1 392 – 2 656

Медианна площ

137 м²

Една от всеки десет обяви за апартамент

Четиристаен означава дневна и три спални; с пет и повече стаи жилището е многостайно. За стаи не се броят кухнята, кухненският бокс, вестибюлът без пряко осветление и обслужващите помещения (Наредба № 7, чл. 111).

В нашите данни към 11.11.2026 г. има 4 816 обяви за четиристайни и 2 724 за многостайни. Заедно това са 7 540 от 74 706 обяви за апартаменти — една от всеки десет. За сравнение, тристайните са 30 104.

Защо разбросът в цените е по-голям

Половината обяви за четиристайни са между 1 392 и 2 656 € на кв.м — по-широк диапазон, отколкото при всички апартаменти (1 338–2 379 €). Две неща го обясняват.

Първото е мястото. От 4 816-те обяви 1 944 са в София — 40%, при 29% за апартаментите общо. Това е една от причините медианата за страната, 1 971 € на кв.м, да е над тази за двустайните (1 711 €). Сравнявайте с вашия град в таблицата по-долу и в цените по градове, а не с числото за страната.

Второто е, че под едно име стоят много различни жилища. В София медианната обява за четиристаен е 430 000 € при 159 кв.м, във Варна — 249 000 € при 120 кв.м, в Стара Загора — 146 950 € при 100 кв.м. Това са обявени цени, не цени на сделки.

Стаите вдигат цената на квадратен метър, площта я сваля

Нашият модел сравнява обяви в един и същ квартал и разделя двата ефекта.

• Стаи. При еднаква площ четиристайните се обявяват със 17,1% над двустайните, многостайните — с 20,7%, тристайните — с 10,3%. Жилище от 120 кв.м, обявено като четиристаен, върви с около 6% над тристаен със същата площ.
• Площ. С всеки 10% по-голяма площ цената на кв.м пада с около 2,6% в София и с около 3,1% в по-малките градове. При двойно по-голяма площ спадът е около 18% в София и около 20% в по-малките градове.

Двата ефекта почти се изравняват. Четиристаен от 137 кв.м излиза по-евтин на кв.м от двустаен от 68 кв.м в същия квартал — с около 4% в София, с около 5% в Пловдив, Варна и Бургас и с около 7% в по-малките градове, при равни други условия. За многостаен от 150 кв.м сметката е почти същата.

Как малкото обяви влияят на оценката

Оценката стъпва на обявите със сходна площ във вашия квартал. Четиристайните сред тях са малко — в пъти по-малко от двустайните, на които стъпва оценката на двустаен. В сравнението влизат и тристайни и многостайни със сходна площ, с по-малка тежест. Ако обявите в квартала са малко, добавяме и такива от квартали със сходно ценово ниво в същия град.

Когато сравнимите обяви са малко или цените им се разминават, диапазонът се разширява, а показаното доверие в оценката намалява.

При проверка върху обяви, които моделът не е виждал, медианната грешка за апартаменти е 12,5% спрямо обявената цена. При четиристайните и многостайните моделът се отклонява от обявите повече, отколкото при двустайните. Моделът не вижда и разпределението: втора баня, преходни стаи и размерът на дневната не са признаци в данните ни. Ако вашето жилище се отличава по тях, приемете резултата като отправна точка.

Същите проценти, по-големи суми

Етажът и състоянието действат както при всеки апартамент, но върху по-висока цена. При обява за 270 000 €:

• „за ремонт“ в обявата върви с 11,5% по-ниска цена — около 31 000 €;
• „след ремонт“ — с 9,6% по-висока, около 25 900 €;
• партерът е със 7,9% под средните етажи — около 21 300 €;
• последният етаж е с 3,7% под тях — около 10 000 €.

Същото важи за пазарлъка. Сделките се сключват под обявените цени, затова приспадаме 2,5% в София, 3% в Пловдив, Варна и Бургас, 4% в останалите градове и 5% в курортите. За 270 000 € това са 6 750 € в София и 10 800 € в по-малък град. Повече има в наръчника за офертните и реалните цени.

От оценката към продажбата

Банките отпускат по правило до 85% от стойността на жилището — изискване на БНБ от 1.10.2024 г. При цена 270 000 € и банкова оценка в същия размер купувачът с кредит трябва да има поне 40 500 € собствени средства. Отделно плаща около 9 300 € за нотариус, вписване и местен данък при ставка 3%. Сумите за вашата цена смята калкулаторът за разходите при продажба.

Формата над текста е оценката от началната страница с избран вид „четиристаен“. За пет и повече стаи изберете „многостаен“, а за жилище на две нива — мезонет. Получавате ценови диапазон, а в PDF справката са препоръчителната цена за обява, очакваната цена при продажба и най-близките сравними обяви. Резултатът е ориентировъчна автоматизирана оценка и не замества оценка от независим оценител.

Цени по градове

Обявени цени, не цени на сделки. Всички населени места

Въпроси и отговори