Колко струва моят тристаен апартамент ?

Медиана за страната

182 000 €30 104 обяви, 11.11.2026 г.

Цена на квадратен метър

1 806 €средна половина 1 350 – 2 423

Медианна площ

102 м²

Семейното жилище в числа

Тристайният — дневна и две спални — е обичайното жилище за семейство с деца. В нашите данни той е наравно с двустайния по брой обяви: 30 104 срещу 30 042 от общо 74 706 обяви за апартаменти към 11.11.2026 г.

Медианната обява е за 182 000 € при 102 кв.м, срещу 117 000 € при 68 кв.м за двустаен. Това са обявени цени, не цени на сделки. Под наем тристайният носи по-малко на квадратен метър от по-малките жилища: 7,22 € месечно, срещу 7,83 € за двустаен и 10,0 € за едностаен (медиани на обявите за наем).

Строителите също залагат на по-големите жилища. По данни на Colliers от юли 2026 г. сред апартаментите в строеж в София най-голям дял имат тези с две и три спални, а средната площ е 106 кв.м.

Втората спалня се цени отделно от квадратурата

При еднаква площ обявите за тристайни са с 10,3% над двустайните, а за четиристайни — със 17,1%. Жилище от 85 кв.м с две спални се обявява по-скъпо от двустаен със същата площ. Изберете вида така, както бихте обявили жилището: моделът е изчислен върху вида, посочен в обявите.

Самата площ действа обратно: с всеки 10% по-голяма площ цената на кв.м пада с около 2,6% в София и с около 3,1% в по-малките градове. Пример: тристаен от 120 кв.м има 20% повече площ от тристаен от 100 кв.м в същия квартал, но се обявява с около 13–14% по-висока цена, а не с 20%.

Двата ефекта почти се уравновесяват. Тристаен от 102 кв.м излиза по-евтин на кв.м от двустаен от 68 кв.м в същия квартал — с около 2% в София и с около 4% в по-малките градове, при равни други условия.

Какво добавя стойност

• Състояние. „След ремонт“ върви с 9,6% по-висока обявена цена, „за ремонт“ — с 11,5% по-ниска. Дали ремонтът се изплаща, разглеждаме в наръчника как да вдигнете цената преди продажба.
• Паркиране. Гаражът и паркомястото влизат в оценката като сума в евро. Самостоятелните обяви за гараж са с медиана 47 150 € в София, 31 000 € в Пловдив, Варна и Бургас и 23 500 € в другите градове; за паркомясто — 31 500 €, 21 200 € и 15 000 €.
• Отопление. Жилищата с ТЕЦ се обявяват с 4,9% над обявите без посочено централно или газово отопление, тези на газ — с 2,9%.
• Сграда. В по-малките областни градове сградите от 2010–2019 г. са с 15% над тези от 80-те години; в София разликата за 2020–2024 г. е 9%.
• Етаж. Партерът е със 7,9% под средните етажи, последният етаж — с 3,7%.

Моделът не вижда разпределението. Втора баня, отделна кухня или преходна стая не са признаци в данните ни. Ако вашият тристаен се отличава по тях, приемете резултата като отправна точка.

Кредитът на купувача и оценката на банката

По същите данни на Colliers около 27% от сделките с апартаменти в София през 2025 г. са с ипотека. При кредит банките отпускат по правило до 85% от стойността на имота — изискване на БНБ от 1.10.2024 г. За медианната обява от 182 000 € това означава поне 27 300 € собствени средства.

Стойността определя не продавачът, а независим оценител, на когото банката възлага оценката. Ако тя излезе под договорената цена, кредитът се смята върху оценката и купувачът или доплаща, или иска отстъпка. Какво следва тогава, е описано в наръчника за ниска оценка от банката.

Как да използвате резултата

Формата над текста е оценката от началната страница с избран вид „тристаен“. Тя сравнява жилището ви с обявите със сходна площ във вашия квартал и връща ценови диапазон. В справката са препоръчителната цена за обява, очакваната цена при продажба и най-близките сравними обяви.

Числата са от обяви. Сделките се сключват по-ниско, затова приспадаме очакван пазарлък: 2,5% в София, 3% в Пловдив, Варна и Бургас, 4% в останалите градове и 5% в курортите. При обява за 182 000 € и 3% пазарлък това са 5 460 €. При проверка върху обяви, които моделът не е виждал, медианната грешка за апартаменти е 12,5% спрямо обявената цена.

Резултатът е ориентировъчна автоматизирана оценка и се сваля като PDF справка — вижте примерна справка. Тя не замества оценка от независим оценител.

Цени по градове

Обявени цени, не цени на сделки. Всички населени места

Въпроси и отговори